Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Por esse motivo mantê-lo sempre em dia significa a manutenção de valor de mercado, além de uma segurança em relação a estrutura do local.
Quem mora em condomínio sabe que existem regras para manter a fachada harmônica, mas muitas vezes essas regras geram conflitos, seja por falta de conhecimento do que diz a Convenção, seja pela vontade individual de realizar alguma mudança.
Nessa postagem vamos entender que parte do condomínio é considerada fachada, o que diz a lei sobre alteração de fachada e como deve ser feita a aprovação. Além disso vamos destacar a importância ainda da reforma da fachada.
O que é fachada?
A fachada é toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, janelas, sacadas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício. Mas vale lembrar que a fachada não se restringe apenas a face da edificação voltada para a rua.
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O que diz o Código Civil?
O Código Civil e a Lei dos Condomínios possuem dois artigos que estabelecem as regras sobre alteração de fachada. São eles:
– Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”
– Art. 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada;
Porém, as modificações da fachada podem ser feitas em casos de concordância de todos os moradores, de forma unificada.
Art. 10. “É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos”
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O que é considerado mudança de fachada?
Como o nome já diz, MUDANÇA. Então qualquer ação que altere um padrão existente é considerada mudança. Por exemplo:
- Fechamento de sacadas com grades ou vidros
- Instalação de antenas
- Varais visíveis
- Películas em vidros
- Toldos
- Suporte para equipamentos
- Entre outros elementos que tenha influência na estética.
O que é considerado reforma de fachada?
Vale lembrar que com o tempo a fachada de um prédio vai precisar de manutenção, que pode ser preventiva ou corretiva. Os anos podem causar desgastes naturais como rachaduras, sujeiras e infiltrações. Uma reforma, que não é nada barata para o condomínio, mas é extremamente necessária.
As reformas são mudanças visando o estrutural do condomínio. São elas:
- Isolamento acústico
- Manutenção do sistema hidráulico
- Conserto de rachaduras
- Pintura
- Limpeza de pastilhas
Obs: A norma NBR 13755 de 11/2017 estabelece as condições exigíveis para projeto, execução, inspeção e aceitação de revestimentos de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas ou pastilhas assentadas com argamassa colante.
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Qual o quórum para mudança de fachada?
A aprovação da alteração ou reforma de uma fachada precisa de um quórum de aprovação de ⅔ dos condôminos.
Ou seja, é preciso realizar uma Assembleia, registrar em Ata e registrar na Convenção do Condomínio, já que é ele que contém as regras.
E para que essa mudança ocorra é preciso levar em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância coletiva entre os condôminos e sem causar danos à harmonia visual da construção.
Mudança indevida como agir?
Se algum morador fizer uma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora tem o dever de enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado. Caso isso não ocorra, a multa poderá vir em seguida, como consta Código Civil (art. 1336 e 1337).
Existe ainda a possibilidade, em casos que nem a multa resolva, recorrer a ações judiciais. O que deve ser discutido e votado em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.
Quais alterações são liberadas sem precisar de autorização?
Essas mudanças, muitas vezes, estão relacionadas a segurança do condômino. Por exemplo, a utilização de redes de proteção. Mas fique atento a cor. O condomínio não pode proibir a colocação, mas pode exigir um padrão específico, então se informe.
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O morador pode impedir obra do condomínio em seu imóvel?
O condomínio é um bem coletivo e por esse motivo os benefícios coletivos vão sempre se sobrepor aos interesses individuais e é com base nesta convicção, que os síndicos devem agir. Isso lhes dá respaldo para que busquem sempre, como primeira medida, uma negociação com o condômino, mostrando a necessidade de realizar uma dada obra e combinando a forma de entrar e executar o serviço.
Caso ainda aja resistência, o síndico, tendo como obrigação a manutenção e segurança do prédio (Art. 1.348 do Código Civil), deve agir. Em caso de dificuldade ele pode e deve acionar a Justiça demandando-lhe a “obrigação de fazer”. É uma medida parecida com a liminar, a qual deverá, inclusive, prever sanções caso o morador permaneça irredutível em não liberar o acesso ao imóvel.
