Entre 2023 e 2026, a taxa de condomínio das mesmas unidades subiu 24% nos mais de 170 condomínios da carteira Mycond que analisamos. O custo para manter esses prédios funcionando subiu 27%. A inflação oficial do período ficou perto de 14%.
Quem paga a cota sentiu isso antes de qualquer índice confirmar. Os números abaixo saem da base da Mycond: boletos emitidos e contas efetivamente pagas por condomínios da nossa carteira, comparando os mesmos meses de cada ano. Dado de quem emite o boleto e paga a conta de luz, sem pesquisa de opinião no meio.
Resumo em 40 segundos, com Ana Rita Cardoso (clone de IA)
Resumo rápido
- O custo dos condomínios subiu 27% em três anos. O IPCA, cerca de 14%.
- Somando funcionários próprios e terceirizados, a mão de obra subiu 36% e já é quase metade do custo do condomínio.
- A inadimplência subiu 30% em dois anos: de 7,7% para 10% das cotas.
- A maior linha de custo hoje é a operação da portaria, e é nela que está a maior margem para economizar.
O condomínio tem a própria inflação
O IPCA mede a cesta de uma família: comida, transporte, aluguel, remédio. O condomínio compra outra coisa. Compra folha de pagamento, contrato de portaria, água da bomba e da piscina, seguro do prédio, manutenção do elevador.
Quando esses itens sobem mais rápido que o arroz e a gasolina, a cota sobe acima do IPCA. O índice continua certo para o que ele mede. Só que ele não foi feito para medir o seu prédio, e usar o IPCA como teto de reajuste na previsão orçamentária é o caminho mais curto para chamar taxa extra no meio do ano.
Para onde foi o dinheiro
Separamos as despesas pagas em grupos e comparamos janeiro a setembro de 2023 com o mesmo período de 2026. Obras, fundo de reserva e transferências ficaram de fora, porque dependem de decisão de assembleia e distorcem qualquer comparação.
Duas linhas fogem do que a gente esperaria. A energia ficou praticamente parada em três anos (alta de 0,3%). Em vários condomínios da carteira a energia solar já aparece como despesa própria no plano de contas, e troca de lâmpada por LED virou item de manutenção comum. Não dá para separar o peso de cada coisa, mas o efeito está no gráfico.
O seguro foi para o outro extremo e quase dobrou (+87%). Pesa pouco no total, cerca de 1% do custo, mas é aquele aumento que passa batido porque a apólice renova sozinha. Se o seu condomínio não faz cotação nova há dois anos, provavelmente está pagando a mais.
A água subiu 23% e já responde por 13% do custo. É a terceira maior linha do condomínio, atrás apenas da portaria e da folha.
A mão de obra é a conta que mais subiu
A despesa com funcionários próprios, já contando INSS, FGTS, férias, 13º e rescisões pagos no período, subiu 7% em três anos, abaixo da inflação.
No mesmo período, portaria e segurança terceirizadas subiram 58%. Limpeza terceirizada, 62%. Juntas, passaram de 24% para 30% do custo do condomínio, enquanto a folha própria caiu de 20% para 17%.
Comparar os dois números direto engana. O contrato terceirizado já embute encargos, férias, rescisão e o risco de ação trabalhista, custos que o funcionário próprio só cobra mais tarde. A leitura mais provável é que parte dos condomínios trocou funcionário registrado por empresa, e a despesa mudou de linha.
Por isso o número que importa é a soma. Funcionários próprios e terceirizados, juntos, subiram 36% em três anos, mais que o dobro da inflação, e já respondem por 47% do custo do condomínio. Contratando de um jeito ou de outro, a mão de obra é a maior conta e a que mais cresceu.
E cortar gasto, no fim, funcionou para poucos. Só 37% dos condomínios fecharam o período com custo total abaixo da inflação. Dois em cada três não conseguiram.
E a inadimplência?
Subiu, e de forma constante. Comparando janeiro a agosto de cada ano, a fatia de cotas não pagas em até 30 dias foi de 7,7% em 2024 para 8,8% em 2025 e 10% em 2026. É uma alta de 30% em dois anos. Em valor, o que fica sem pagar passou de 3,6% para 5,6% do total emitido.
O movimento acompanha o levantamento nacional da uCondo, que registrou 12,5% de inadimplência no primeiro semestre de 2026. Num prédio de 40 unidades, 10% são quatro apartamentos sem pagar todo mês, e quem cobre o buraco são os outros 36. É a outra ponta da mesma conta: quanto mais a cota sobe, mais gente fica para trás.
O que dá para mexer na previsão de 2027
Novembro e dezembro são os meses de fechar orçamento e encarar a assembleia (e de revisar o checklist de rotina do síndico). Pelos números acima, estes são os lugares onde o síndico tem mais margem.
Comece pela portaria
É a maior linha do custo e a que mais cresceu. Antes de renovar o contrato, vale contar quanto do tempo do porteiro vai para tarefa repetitiva: abrir o portão para morador conhecido ou liberar visitante que já estava autorizado. Boa parte disso pode ser automatizada com controle de acesso integrado ao app do condomínio. Cada hora de posto a menos é dinheiro que volta para o caixa.
Tire as encomendas do balcão
Em prédio grande, encomenda virou trabalho de tempo integral. Receber, registrar, fotografar, avisar o morador, cobrar a retirada, achar o pacote que ninguém lembra onde foi parar. Com mensageria com IA, a encomenda é registrada por foto e o morador recebe o aviso no WhatsApp sem ninguém digitar nada.
Cote o seguro de novo
Com alta de 87% em três anos, a renovação automática quase nunca é o melhor preço. Três cotações levam uma tarde.
Leve números para a assembleia
Reajuste precisa passar pela assembleia. O Código Civil, no artigo 1.350, manda aprovar o orçamento e as contribuições dos condôminos em reunião anual. Em Fortaleza, um morador conseguiu anular na Justiça um aumento de 20% feito sem assembleia e recebeu de volta o que pagou a mais. Mostrar linha por linha onde o custo subiu (como nos gráficos deste artigo) reduz a briga e ajuda a manter a inadimplência baixa.
Quer saber quanto a portaria do seu condomínio pode economizar?
A Mycond automatiza a portaria e a mensageria do condomínio com IA. Controle de acesso integrado, registro de encomendas e aviso automático ao morador, para o posto da portaria trabalhar no que precisa de gente.
Perguntas frequentes
Quanto a taxa de condomínio subiu nos últimos anos?
Nos condomínios da carteira Mycond, a taxa das mesmas unidades subiu cerca de 24% entre 2023 e 2026. No mesmo período, o IPCA acumulou perto de 14%. O Censo Condominial da uCondo encontrou movimento parecido no país: a taxa média nacional foi de R$ 413 em 2022 para R$ 516 no primeiro semestre de 2025.
Por que a taxa de condomínio sobe mais que a inflação?
Porque o condomínio gasta com coisas diferentes das que o IPCA mede. A maior parte da cota vai para pessoal, contratos de portaria e limpeza, água, manutenção e seguro. Esses itens têm reajuste próprio, ligado a dissídio e a tarifa pública. Quando sobem mais rápido que a cesta de consumo das famílias, a cota acompanha. Nos dados da Mycond, os contratos terceirizados de portaria e limpeza foram os que mais puxaram a alta.
O síndico pode aumentar a taxa sem assembleia?
A regra é que não. O artigo 1.350 do Código Civil determina que a assembleia aprove, todo ano, o orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos. A convenção pode detalhar a forma, mas o reajuste ordinário precisa passar pela coletividade. Já houve decisão judicial anulando aumento feito sem assembleia e mandando devolver ao morador o valor cobrado a mais.
Terceirizar a portaria fica mais barato?
Depende do contrato e de como ele é reajustado. Terceirizar tira do condomínio o risco trabalhista e a gestão de férias e faltas, mas o preço inclui encargos e a margem da empresa. Nos condomínios que acompanhamos, a despesa com portaria e segurança terceirizadas subiu 58% em três anos, mas parte disso é troca de funcionário próprio por terceirizado. Somando os dois, a mão de obra subiu 36%. Antes de renovar, vale medir quanto do trabalho do posto pode ser automatizado.
A inadimplência nos condomínios está aumentando?
No país, sim. A uCondo registrou 12,5% de cotas atrasadas há mais de 30 dias no primeiro semestre de 2026, o maior índice da série iniciada em 2022. Na carteira Mycond, a fatia de cotas em atraso subiu de 7,7% para 10% entre 2024 e 2026, comparando janeiro a agosto de cada ano. Os meses de maior atraso costumam ser o fim do ano e o primeiro trimestre, quando o orçamento das famílias aperta.
Como reduzir a taxa de condomínio sem cortar serviço?
O caminho mais eficiente é atacar as maiores linhas de custo, e não cortar no varejo. Hoje, a mão de obra, própria e terceirizada, soma quase metade do custo. Automatizar acesso e recebimento de encomendas reduz horas de posto sem tirar a segurança. Cotar o seguro todo ano e acompanhar o consumo de água também ajudam a segurar o reajuste.
Como fizemos este levantamento
Usamos dados anônimos e agregados de condomínios da carteira Mycond, sem identificar nenhum condomínio. Taxa e inadimplência vêm de 178 condomínios com registro em todos os meses desde 2024; boletos cancelados foram excluídos. A variação da taxa compara as mesmas unidades, jan–ago de 2023 e de 2026. A variação de custo compara despesas efetivamente pagas, jan–set de cada ano, em 73 condomínios com registro em todos os meses; obras, fundo de reserva e transferências ficaram de fora. A inadimplência considera cotas não pagas em até 30 dias após o vencimento. IPCA: IBGE, acumulado aproximado do período.
