Com o objetivo de realizar investimentos em Bitcoin, o síndico de um condomínio de luxo em Londrina, interior do Paraná, comprou as moedas digitais com o dinheiro do fundo de reserva do local, no valor de 1 milhão de reais, e sumiu com a quantia. A notícia que estampou vários portais de comunicação fez o tema ser levantado nas administrações condominiais.
É possível utilizar o dinheiro do condomínio para fazer investimentos? Para tirar algumas dúvidas, conversamos com a especialista em Direito Tributário e Gestão Imobiliária e Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, Ângela Ventim Lemos.
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1 – O síndico pode aplicar o dinheiro do condomínio sem autorização de uma assembleia?
R: A criação do fundo de reserva em um condomínio tem por finalidade criar uma reserva técnica ou poupança para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais. Nos termos da Lei n. 4.561/64, a contribuição para a constituição do fundo de reserva deverá estar prevista na Convenção. Além da forma de contribuição para a formação do fundo, é comum que a Convenção regule quando poderá ser utilizado, eventuais limites quanto ao valor acumulado, possibilidade de uso em aplicações financeiras etc.
Como a aplicação em fundos de investimentos ou outros tipos de operações podem trazer riscos ao dinheiro, o síndico só pode utilizar os recursos do fundo de reserva para as finalidades previstas na Convenção e em caso de omissão desta, por meio de autorização da Assembleia.
Já quando se trata de aplicações em renda fixa, como poupança, que visam a evitar a desvalorização do dinheiro, e que não possuem risco ao capital, entende-se ser desnecessária a autorização da assembleia.
O síndico que utilizar o dinheiro do condomínio sem autorização poderá ter as contas rejeitadas e arcar pessoalmente pelos danos causados.
2 – Como deve ser feita a prestação de contas dessa aplicação?
R: O síndico deve manter o controle da rentabilidade da aplicação, incorporando o valor ao fundo de reserva, salvo de aprovado em assembleia outra destinação. A prestação de contas deve ocorrer anualmente, em assembleia geral ordinária.
3 – Que tipo de documento o síndico deve se munir caso deseje investir o dinheiro do condomínio sem passar por assembleias?
R: É importante destacar que o síndico só pode utilizar o dinheiro do condomínio sem autorização da assembleia nos casos previamente autorizados pela Convenção ou em situações de urgência, como obras necessárias e urgentes que possam comprometer a edificação e, mesmo assim, se a obra urgente importar em despesa excessiva, apesar da autorização para a realização, o síndico deverá convocar imediatamente a assembleia.
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Investimento não é despesa, por isso, deve observar o quanto previsto na Convenção e, em caso de omissão, autorização da assembleia.
4 – Um Síndico do Paraná investiu R$ 1 milhão de patrimônio do condomínio em pirâmide de Bitcoin e deixou um rombo no local. Em caso de investimento de risco, o síndico assume pessoalmente o prejuízo por alguma perda?
R: Se o investimento for realizado com a autorização da assembleia ou nos exatos termos da Convenção, o síndico não responderá pessoalmente. No caso citado acima, o investimento foi feito sem autorização da assembleia, o que leva à responsabilidade pessoal do síndico.
5 – Quais as opções seguras e as maneiras inteligentes de investir o fundo de reserva do condomínio?
R: Os investimentos de renda fixa trazem baixo risco e menos transtornos. Se o condomínio optar por investimentos mais arrojados, o síndico deve levar o assunto para a assembleia e buscar uma assessoria especializada no assunto para avaliar o perfil do condomínio, o objetivo do investimento, a rentabilidade e, especialmente, a transparência sobre os riscos.
6 – Qual a importância do fundo de reserva quando o assunto é saúde financeiro do condomínio?
R: O fundo de reserva é fundamental para o custeio de despesas não previstas no orçamento anual do condomínio. Destarte, quaisquer danos ocorridos na estrutura do condomínio ou despesas extraordinárias (decorrentes de processos trabalhistas, por exemplo) podem ser custeadas pelo valor constante no fundo de reserva, sendo esta a importância de tal fundo na saúde financeira do condomínio (garantir o custeio de despesas extraordinárias e imprevistas).
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7 – Além do investimento de que outra forma é possível gerar renda extra no condomínio?
R: Além do investimento é possível gerar renda extra para o condomínio através da locação de áreas comuns, a exemplo de publicidade nos elevadores, instalação de antenas no terraço etc.
8 – Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
R: O Código Civil não outorgou poderes ao Conselho Fiscal ou Conselho Consultivo para autorizar despesas. A existência desses Conselhos sequer é obrigatória nos termos do art. 1356 do Código Civil e art. 23 da Lei n. 4.591/64. No entanto, quando existentes, deverão funcionar dentro dos limites estabelecidos pela Convenção do Condomínio. Por isso, para que o Conselho possa autorizar alguma despesa é necessário que a Convenção tenha expressa autorização. Caso contrário, o síndico deverá submeter à Assembleia a autorização de gastos em geral, sejam aqueles previstos no orçamento anual ou aqueles extraordinários.
