ESPECIALISTA RESPONDE: condômino inadimplente pode usar áreas comuns?

Baseada em uma decisão do Supremo Tribunal de Justiça, sobre a restrição de acesso as áreas comuns para quem está com o valor do condomínio atrasado, o My Cond entrevistou a advogada especialista em condomínios, Lessiene Sardinha. Acompanhe!

  1. Pode o condomínio proibir o acesso e a utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares?

O Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Assim, o condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor.

Logo, ainda que o condômino esteja em atraso com o pagamento das taxas condominiais, não pode o condomínio restringir o acesso deste ou de seus familiares as áreas comuns sejam de uso essencial, social ou de lazer. Esse tem sido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

 

  1. O condômino inadimplente pode ser proibido de usar serviços essenciais?

A suspensão dos serviços essenciais como medida de adimplemento das cotas condominiais é proibida sob o fundamento do princípio da dignidade da pessoa humana previsto no artigo 1º, III, da Constituição Federal.

A dignidade da pessoa humana consiste, em breve síntese, no mínimo existencial de determinados bens, oportunidades e direitos imprescindíveis a sobrevivência do indivíduo. Esse tem sido o principal fundamento utilizado para sustentar a ilegalidade da interrupção de serviços essenciais pelos condomínios.

Dessa forma, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares, exclusivamente com o propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem, foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

 

  1. A multa prevista na lei para quem atrasa é muito baixa. O condomínio pode impor uma multa mais alta?

O condômino ou possuidor que, reiteradamente não cumpre seus deveres perante o condomínio é considerado condômino antissocial. Nesses casos,  o condomínio pode aplicar a multa de até cinco o valor cota condominiais, fundamentando tal aplicação ao quanto disposto no artigo 1.337 do Código Civil Brasileiro, que assim determina: “ O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

 

  1. Como o condomínio deve agir nestes casos?

Para aplicação da penalidade prevista no artigo 1.337 do Código Civil, é necessário, além da reiteração do descumprimento dos deveres pelo condômino, que a penalidade seja aplicada por expressa deliberação em assembleia com quórum de ¾ dos condôminos, específica para cada caso, ou seja, a aprovação assemblear deve ser específica ao condômino infrator; não basta previsão genérica em convenção do condomínio sobre a possibilidade de aplicação de tal penalidade.

Os requisitos de existência de descumprimento reiterado das obrigações, deliberação em assembleia específica com aprovação de ¾ dos condôminos devem ser observados, a fim de evitar nulidades.

 

  1. Caso o condômino passe por uma situação desse tipo e se sinta constrangido, cabe ação judicial?

O condômino que for submetido a situação vexatória pelo condomínio cansando-lhe abalo emocional, poderá notificar o condômino requerente a autorização dos usos das áreas comuns. Caso o condomínio mantenha a proibição, o condômino poderá propor ação judicial de indenização por danos morais.