A Convenção Condominial é considerada a “Constituição” do Condomínio, ou seja, a lei maior, com força para regulamentar os assuntos que lhe são relacionados. Ela é um documento indispensável para uma administração condominial de sucesso.
Mas para que a Convenção funcione bem, ela precisa acompanhar as mudanças do tempo. Os parâmetros legais e as regras de administração que constam no documento precisam sempre estar atualizados.
Para se ter uma ideia, muitos condomínios nunca mexeram na primeira Convenção, que costuma ser elaborada pela construtora antes mesmo da entrega do empreendimento. O problema, além da falta de atualização, é que geralmente esses documentos são mais genéricos. Muitas construtoras utilizam do copia e cola e replicam as mesmas regras para condomínios diferentes com necessidades específicas.
Resultado! Muitas questões importantes acabam passando despercebidas e terminam repercutindo negativamente no futuro do condomínio.
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Mesmo não sendo obrigatória, a adequação e atualização da Convenção Condominial é imprescindível para uma boa administração e um bom funcionamento do espaço. Ela precisa acompanhar as inúmeras mudanças, que vão desde aquelas voltadas as relações sociais, como as trabalhistas, comportamentais até as questões imobiliárias.
Sem falar que um documento atual garante ao condomínio à manutenção de plena legalidade, validade e eficácia, além de prevenção e solução de litígios.
Como atualizar a convenção?
Primeiro, como tudo no condomínio, o processo de atualização da convenção precisa passar por uma Assembleia, na qual a regularização seja item de pauta para discussão.
Para que ela seja aprovada, 2/3 dos condôminos (art. 1351 do Código Civil) precisa votar a favor, e em seguida a administração deve contratar um profissional habilitado a realizar esse trabalho. Já que qualquer modificação equivocada além de insegurança jurídica pode gerar inúmeros problemas para o Condomínio e seus gestores.
Após a contratação o especialista fará o diagnóstico efetivo das mudanças a serem feitas e apresentará um plano de ação até a elaboração final e respectivo registro.
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Após a conclusão da redação e após colher as assinaturas dos condôminos, o documento deverá ser encaminhado ao Cartório de Registro Imobiliário para a respectiva averbação e publicidade aos terceiros interessados.
Vale lembrar que as alterações na convenção não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.
O que não pode faltar?
De acordo com o artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro, a Convenção Condominial é obrigatória e deve ser formalizada por escrito. Como trata-se da lei no condomínio, é indispensável que todos os moradores tenham conhecimento dos seus termos. Mas o que não pode faltar nesse documento tão importantes? Veja abaixo.
Administração do condomínio – deve constar tudo referente a administração, com quem pode administrar, como a escolha é definida e como ela vai se estruturar.
Descrição do prédio – deve ser especificado se o prédio será um condomínio comercial, vertical ou um condomínio de casas. Além de discriminar as áreas comuns e espaços de propriedade exclusiva.
Direitos e deveres do condômino – como o nome já diz, nesse tema deve estar bem especificado quais os direitos do condômino e os seus deveres como morador.
Funções e deveres do Síndico – detalhar as obrigações do síndico. Lembrando que mesmo que o condomínio opte por um serviço de uma administradora, ainda assim o síndico será responsável legal pela administração.
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Assembleias – deve detalhar a quantidade mínima de assembleias por ano, os tipos de reunião, e as regras, por exemplo, para a utilização de procurações e convocação.
Sanções condominiais – A convenção condominial deve conter as regras para os moradores que desobedecem às normas e condutas. Como multas, juros, atrasos. Além de todas as normas referente ao tema.
Obras e manutenções – o documento deve conter as normas sobre obras e manutenções. Entre elas estão quando podem ser realizadas, se será necessário ou não a autorização do síndico, ou a votação de 2/3 dos condôminos. Além disso, deve informar as regras para contratação de serviço voltado para melhorias da infraestrutura da edificação.
