O condomínio que preza pela conservação do local vai sempre precisar passar por obras. Sejam elas estruturais, emergenciais ou de manutenção, todas devem ser de conhecimento dos moradores e muitas delas precisam de aprovação em assembleia.
Mas esse assunto nem sempre é tão fácil e costuma gerar dúvidas e até atritos dentro dos espaços condominiais. Para evitar problemas mais graves, o síndico precisa ficar atento ao que o Código Civil diz sobre o assunto.
Nessa nova postagem apresentamos um passo a passo que pode ajudar.
1º PASSO – Conheça os tipos de obras
O Código Civil em seu art. 1.341, I, II, deixa bem claro o quórum mínimo estipulado para que uma obra no condomínio seja aprovada. Mas, é comum que os moradores e até síndicos tenham dúvidas quanto ao entendimento da natureza de determinadas obras, se são úteis, necessárias ou voluptuárias.
Vamos entender abaixo:
Obras necessárias
As obras necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Ou seja, aquela de manutenção ou conservação do condomínio. Um exemplo, seria o conserto de um cano estragado, ou a reforma do telhado danificado por uma chuva. São aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização.
Obras úteis
As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem. A exemplos de individualização da água e do gás, cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Resumindo, são obras que agregam valor ao condomínio.
Obras voluptárias
As obras voluptárias são as menso emeregenciais, ou seja, aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável. Uma obra de paisagismo, jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo aquisição de obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio são exemplos de obras voluptárias.
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2ª PASSO – Saiba como é feita a aprovação da obra
Para saber como executar obras dentro de um condomínio, é preciso inicialmente conhecer o artigo 1.341 presente no Código Civil. Essa legislação normatiza a atividade de acordo com três categorias que já citamos aqui.
Cada uma delas possui características específicas acerca da aprovação, devendo ser analisadas antes que a decisão para o início da obra aconteça.
Quóruns exigidos por lei
Obras necessárias – Se a obra for muito complexa, acarretando em diversas despesas, é importante convocar uma assembleia para manter todos os moradores cientes dos gastos, prestando contas do que for realizado na obra. Caso as obras não sejam urgentes, fica válida a decisão da maioria dos presentes em assembleia, ou seja: 50% mais 1
Obra voluptuária – As obras voluptuárias dependem da aprovação de dois terços dos condôminos.
Obras úteis – podem ser realizadas após a aprovação da maioria dos condôminos e é preciso do voto “sim” de 50% mais 1.
3ª PASSO – Atenção para os documentos necessários e o cronograma
O licenciamento para execução de obras de reformas só é necessário nos casos que alterem o projeto original do prédio, a exemplo de modificações ou reforços estruturais. O profissional que irá executar o serviço vai saber orientar o condomínio.
Em caso de necessidade de alvará de Aprovação e Execução para Reforma é preciso providenciar os documentos necessários para obter esta liberação. Para isso o síndico deve entrar em contato com o Departamento de Obras da prefeitura da cidade onde fica o condomínio.
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É muito importante montar e apresentar aos moradores o cronograma de obras, que deve ser seguido sempre que possível, com previsão inclusive para imprevistos que podem acontecer. O documento bem elaborado pode evitar crises entre os moradores.
O síndico deve estar preparado para ouvir reclamações de condôminos incomodados com a poeira e o barulho.
4ª PASSO – Revise o rateio de custos
O custo de algumas obras podem render uma taxa extra para os moradores proprietários. Essa divisão deve ser realizada tendo como base a fração de cada unidade. O valor exato das partes pode ser encontrado na escritura do imóvel e na convenção do condomínio.
Esses custos extras são das obras extraordinárias. Vale lembrar que as obras de manutenção, já estão nos gastos rotineiros do condomínio pago na taxa condominial, ou seja, não se paga taxa extra.
Segundo a Lei nº 8.245/91, no artigo 22 da Lei do Inquilinato é descrito que essas despesas extraordinárias são:
- obras destinadas a reformas;
- pintura de fachadas;
- benfeitorias feitas para melhorar a condição de habitabilidade do prédio;
- indenizações previdenciárias e trabalhistas pela dispensa de empregados;
- instalação de equipamentos de segurança e lazer;
- despesas com paisagismo e decoração;
- composição do fundo de reserva.
Destacando que as obras de melhoria não são pagas pelos inquilinos, e sim pelos proprietários.
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5º PASSO – Priorize a transparência
O síndico precisa estar a par dos tipos de obras para favorecer a aplicação quando necessária, e assim evitar maiores problemas referentes à aprovação. Além disso, melhora a transparência em relação ao recurso utilizado e se foi de fato necessário empregá-lo.
Na prestação de contas, por exemplo, quando se está amparado pela legislação, pode-se afirmar que os recursos estão sendo aplicados da maneira correta, a fim de que os procedimentos ocorram com sucesso.
Além disso, ao efetuar a votação corretamente, os condôminos se sentem participantes da gestão do condomínio e esse ponto é vital para um bom convívio entre todos.
Quando o síndico e os gestores do condomínio seguem às normas vigentes isso demonstra efetividade na função de administradores, além de respeitar e considerar a opinião de cada condômino.
