Obras em condomínio costumam ser comuns e necessárias. Elas são divididas em três tipos: “voluptuárias“, “úteis” e “necessárias“.

Cada uma delas tem suas especificações e por isso mesmo possuem quóruns diferentes. Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pelo menos dois terços dos condôminos precisam estar de acordo para aprovar as obras “voluptuárias”. Já nas intervenções “úteis”, apenas a maioria simples já é suficiente, e no caso das reparações “necessárias” não há necessidade de aprovação, desde que o valor seja razoável e o caráter de urgência seja comprovado.

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Categorias

Obras voluptuárias – são aquelas que não aumentam o uso habitual do bem, tendo finalidade mais estética ou de recreio, como reformular o hall de entrada ou instalar uma academia. Para essas obras profissionais como arquitetos devem ser consultados.

Obras úteis – são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento, como a instalação de coberturas no estacionamento, demandam a aprovação da maioria simples dos proprietários.

Obras necessárias – são aquelas realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos e elétricos.

Existem ainda as obras que demandam da aprovação de 100% dos proprietários, são as que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício.

Decisão

Qualquer obra nova deve ser aprovada em assembleia, dessa forma o síndico fica resguardado para o caso de algum morador discordar ou entrar com pedido de embargo.

A exceção fica por conta das obras emergenciais, que podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, como explica Vanessa. A regra não vale, no entanto, para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.

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Cuidados

Segundo especialista, é interessante fazer ao menos três orçamentos, antes da votação do tema. A ideia é que já existiam parâmetros referente aos custos da obra para a deliberação.

Outra orientação é que o assunto seja debatido em mais de uma assembleia, assim, os condôminos não podem alegar desconhecimento do assunto.

Mesmo havendo uma definição clara no Código Civil quanto a classificação de cada tipo de obra, ainda assim as determinações costumam gerar conflitos nos condomínios. Isso geralmente ocorre, pois, uma mesma obra pode se encaixar nas três categorias, dependendo da interpretação.

Vele lembrar que após uma obra for classificada e aprovada em assembleia, é fundamental contratar profissionais gabaritados para exercer a função

Documento para baixar

E para ajudar aos síndicos que desejam iniciar uma obra. Abaixo, em anexo, o modelo de um documento importante após deliberação em assembleia da obra, o comunicado de obra.