Por Danielle Nunes de Brito*
Eu costumo dizer, desde a primeira aula, a todos os meus alunos de Direito Condominial que, do mesmo jeito que um contrato entre particulares faz lei entre as partes envolvidas, a Convenção Condominial, desde que não contrária aos regramentos efetivos que regem a matéria (Código Civil, Constituição Federal etc), também possui força de lei.
Nesse caso, inclusive, a força normativa da Convenção Condominial não se limita à relação entre os Condôminos e o Condomínio, mas também se estende a terceiros, com algumas peculiaridades que veremos a seguir.
Força normativa
De pronto, é importante que fique claro que a força normativa da Convenção é a de instituir normas que deverão ser seguidas por todos os moradores e frequentadores do Condomínio.
Vale salientar que, para que produza efeitos perante terceiros, é essencial que o regramento coletivo seja registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis.
Entretanto, e como aduz a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
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Antes de adentrarmos nos efeitos práticos e jurídicos de tal entendimento, para que não haja dúvidas, importa aduzir que, após a inscrição das escrituras definitivas dos imóveis no Cartório de Registro de Imóveis, deve ser elaborada a convenção condominial (por um advogado especialista na área, de preferência), a qual precisa ser aprovada por, no mínimo, 2/3 dos proprietários ou promitentes compradores.
A Convenção disporá sobre regras de convivência, quota condominial, forma de administração, dentre outros assuntos previstos no art. 1.334 do Código Civil.
Registro
Dito isso, importa aduzir que é muito importante que o documento seja registrado em Cartório para que possa ser oponível contra terceiros, para que o Condomínio possa adquirir um CNPJ e, com isso, ser titular de contas bancárias, por exemplo, e para a regularização de funcionários, já que, sem o registro, este possui apenas existência de fato e não de direito.
Todavia, o fato de existir apenas de fato não exime o condômino de suas obrigações havidas por força de sua condição.
Assim sendo, a responsabilidade em pagar taxas condominiais permanece como sendo do condômino, ainda que o Condomínio não seja legalmente registrado.
Essa premissa não pode ser ignorada, já que o que sustenta as finanças do Condomínio são as quotas ordinárias e extraordinárias e estas não deixam de existir tão somente pela ausência de um registro cartorário.
Lei maior
Conclui-se, de todo o exposto, que a Convenção Condominial é considerada a lei maior dentro de um Condomínio, exatamente porque deriva da vontade e aprovação da maioria dos condôminos. Em contrapartida, esta não pode conter disposições contrárias às leis municipais, estaduais e federais.
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Em razão da força normativa e coercitiva da Convenção Condominial, registre-se que qualquer eventual ingressante que venha a se tornar condômino posteriormente à sua aprovação ou alteração, estará a ela submetido e obrigado.
Portanto, a primeira conduta que se deve tomar ao virar morador de um Condomínio, é conhecer suas normas, não se esqueça disso! A convivência em coletividade será muito mais tranquila.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal da Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
