A responsabilidade por problemas e manutenção (reparos e obras) dentro de apartamentos é algo que sempre gera dúvidas. É responsabilidade do condomínio ou do morador? Como o morador deve proceder no caso do condomínio ser responsável? Confira algumas das principais dúvidas listadas pela empresa FiberSals.
Vazamentos de água
Vazamentos costumam gerar confusão no condomínio porque é difícil precisar de quem é a responsabilidade. Para começar a compreender a questão, é preciso saber que os edifícios possuem duas redes de encanamento: horizontal e vertical.
A rede vertical, ou coluna principal, conduz água e esgoto entre os andares e a rua. Por isso, é de uso comum, sendo de responsabilidade do condomínio, inclusive, qualquer obra realizada nas unidades, em virtude de problemas nesta rede.
A rede horizontal liga a coluna à unidade por meio de canos. Por ser de uso particular, a responsabilidade por reparos e danos nela ocorridos é do morador, inclusive se o dano for causado ao vizinho. Caso haja um vazamento no teto do banheiro, por exemplo, decorrente de problemas na rede horizontal, o morador de cima é o responsável pelo reparo.
Varandas, sacadas, fachadas e janelas
Cada proprietário é responsável pela manutenção do piso e do teto da varanda. A não ser que o reparo seja ligado a um vazamento que se originou do encanamento vertical, caso em que a responsabilidade será do condomínio.
Quanto às partes externas da varanda, são consideradas partes da fachada, e as obras de fachada devem ser custeadas pelo condomínio. Se por algum motivo, a falta de manutenção ou deterioração dela causar dano nas unidades, o custo da reparação também será atribuído ao condomínio.
Por outro lado, se as infiltrações provêm das janelas (falta de manutenção das esquadrias, instalação incorreta de aparelho de ar-condicionado), a responsabilidade pela infiltração é do condômino.
Infiltrações em lajes e terraços
Se o terraço de cobertura do condomínio faz parte de uma unidade autônoma, ou seja, é propriedade particular de um dos moradores, e há infiltrações para o apartamento que fica abaixo, a responsabilidade pela impermeabilização adequada é do dono do terraço.
Já se as infiltrações surgem em lajes e terraços considerados áreas comuns do condomínio, a responsabilidade pela impermeabilização e pelos reparos é do condomínio.
Rede de gás
O potencial de perigo que envolve as instalações de gás faz com que a manutenção seja de responsabilidade do condomínio, por meio de rateio entre os condôminos, ainda que a rede possua muitas tubulações individualizadas.
Rede elétrica
Com exceção do reparo de danos ocorridos dentro da unidade, cujo custo de reparação será arcado pelo morador, os demais consertos serão custeados pelo condomínio. Uma ressalva importante: o morador que deseja trocar sua fiação por uma mais potente só pode fazer a obra com autorização do síndico e com ART. A mudança pode ocasionar danos na rede elétrica comum, e, se isso acontecer, o condômino deverá arcar com os custos.
Como proceder quanto à responsabilidade do condomínio ou do morador
Nos casos de responsabilidade do condomínio, o condômino que se sentir prejudicado deve acionar o síndico para a resolução do problema, uma vez que é ele o representante.
Se o problema se der entre moradores, o prejudicado pode recorrer ao síndico, que deverá orientá-lo a resolver a questão de forma amigável. No caso de recusa do vizinho, o condômino deve formalizar o comunicado por notificação (duas vias impressas) e pedir ao notificado que assine, demonstrando conhecimento acerca do problema.
Se nenhuma providência for tomada, a parte prejudicada, se assim julgar relevante, pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível para pleitear os reparos (e possível indenização).
Lise Lobo
