o Airbnb, uma nova modalidade mundial de aluguel por temporada, tem dado o que falar nos condomínios e até tem sido motivo de pauta em assembleias na tentativa de “regulamentar” sua utilização. De um lado há condôminos que apoiam e querem ter a possibilidade de locar seu imóvel, de outro lado, os mais conservadores, que se preocupam com a rotatividade de estranhos dentro do condomínio, e questionam a segurança. E nesse meio estão os síndicos e administradores que têm dúvidas sobre esse tipo de situação. E para ajudar a entender melhor o funcionamento do Airbnb dentro de condomínios, a advogada especialista em direito condominial, Lessiene Sardinha, respondeu as perguntas mais frequentes. Acompanhe!
Afinal o condomínio residencial, pode, ou não, autorizar esse tipo de hospedagem?
Lessiene: A princípio, se a destinação do empreendimento é estritamente residencial, a recepção de hóspedes e o aluguel por diárias configura desvio de finalidade, isso porque há caracterização de atividade hoteleira e comercial, assim, não seria possível a locação da modalidade de hospedagem, posto ser uma modalidade exclusiva de estabelecimentos regulamentados para esse fim, por meio de portaria do Ministério do Turismo.
Cumpre esclarecer que é muito comum alguns proprietários utilizarem seus apartamentos para locação por temporada, prática que, é absolutamente legal, com previsão e disciplinada, inclusive, na lei do inquilinato. Ocorre que nos casos como os utilizados nesse tipo de plataforma há, na verdade, de exploração comercial dos apartamentos por esses proprietários, assemelhando-se à prática da hotelaria.
Ressalta-se que a locação por temporada, que não excede os 90 dias, está prevista na lei e é um direito do proprietário, sem que haja desvio de finalidade. A atividade é frequente há tempos em cidades localizadas em regiões litorâneas.
O assunto não está totalmente pacificado nos tribunais, havendo decisões que interpretam a proibição da locação por temporada nesta modalidade como desrespeito ao direito constitucional de propriedade, especialmente quando não há prova no sentido de que se estaria dando destinação comercial a apartamentos residenciais.
Assim, em razão disso, em eventual questionamento judicial, é possível haver o entendimento pela legalidade da locação por temporada, posto não existir na nossa jurisprudência qualquer tese vinculante no sentido da proibição de tal prática em condomínios, mesmo os residenciais.
Quais as maiores reclamações em torno desse tipo de hospedagem? O que gera mais conflitos?
Lessiene: A modalidade de hospedagem, tem gerado grande desconforto aos moradores de condomínios, as queixas mais recorrentes são a sensação de insegurança, em razão da rotatividade de pessoas desconhecidas, especialmente turistas vindos dos mais diversos locais e o desrespeito às normas internas do condomínio.
Como unir o útil ao agradável?
Lessiene: No intuito de respeitar as regras do condomínio para não prejudicar o sossego e a segurança dos demais moradores e ao mesmo tempo ter assegurado pela Constituição o direito à propriedade, síndicos e administradoras vêm adotando a alternativa de regulamentar a situação internamente (Assembleia, Convenção e Regimento Interno) alinhando o direito do proprietário de utilizar seu imóvel, com os interesses comuns dos demais condôminos e evitar problemas.
O proprietário deve respeitar as regras do condomínio para não prejudicar o sossego e a segurança dos demais moradores, como por exemplo comunicar com antecedência a portaria e a administração, indicando nome, número de documento e duração do aluguel, criando, assim, formas de garantir a proteção do condomínio e dos outros moradores, ao mesmo tempo em que facilitamos que as hospedagens estejam dentro da legalidade.
Quem se sentir prejudicado dentro do condomínio por causa de um hóspede, quem será responsabilizado?
Lessiene: A responsabilidade pelos possíveis danos causados ao condomínio ou outros condôminos decorrentes da locação do imóvel será do proprietário, posto ser este o titular da propriedade disponibilizada para a locação. Ressaltando, que o proprietário poderá se valer da ação regressiva em face do inquilino.
Que tipo de problema pode parar na justiça?
Lessiene: Quando a Convenção do Condomínio, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial, ao ser notificado o condômino que persistir na violação da norma, sofrer uma ação judicia. Além deste casso, diversos problemas podem ter como destino certo o Judiciário, desde o descumprimento das normas que regem o âmbito condominial, como fumar nas áreas comuns, uso de som alto em horários não permitido, estacionamento em vaga de garagem de vizinho até condutas que decorrem de ilícito penal a exemplo do uso de drogas.
