Os prédios são construídos para servir de moradia ou local de trabalho por muitos anos, mas para isso é preciso manter as instalações sempre adequadas para garantir segurança e longa vida as edificações. Para isso, é indispensável a realização de manutenção predial.
Para se ter uma ideia do quanto a manutenção predial é importante, estudos mostraram que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em edificações com mais de 10 anos estão relacionadas com a falta desse cuidado.
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A manutenção predial não deve ser confundida, por exemplo, com a manutenção corretiva, que costuma acontecer para resolver algum problema emergencial. Ou seja, sem nenhum tipo de planejamento prévio. O que costuma sair bem mais caro.
No caso da manutenção predial, a palavra chave é justamente o PLANEJAMENTO. Tudo é pensado para que o problema não aconteça. A ideia é manter todos os serviços do prédio funcionando como se fossem novos, independentemente da idade do edifício.
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Mas o que engloba essa manutenção? É preciso pensar em todos os componentes de uma edificação que possui uma durabilidade determinada, como alvenaria, instalações elétricas, hidráulicas, de gás, portões, telhados e muito mais.
Enfim, pensar manutenção predial é pensar ações que façam com que o edifício se mantenha sempre preservado, com segurança e que gere economia ao evitar problemas maiores.
OBRIGAÇÕES
Primeiro precisamos nos atentar as obrigações. Segundo a norma NBR 14037 , o plano de manutenção e uso adequado deve ser entregue junto com a obra pelas construtoras e/ou incorporadoras. Já a execução deve estar prevista no planejamento dos condomínios instituído pelos administradores e fixada pela norma NBR 5674/1999.
E a importância de se atentar a esse plano vai além. Se nos primeiros anos de um novo empreendimento não prestar atenção e não colocar em prática o plano de manutenção entregue ao condomínio, o local pode perder a garantia dos sistemas construtivos por parte da construtora.
REALIDADE
O que acontece muitas vezes é que grande parte dos condomínios só passa a dar importância na manutenção predial, a partir do momento em os problemas viram uma bola de neve. Quando ao mesmo tempo o condomínio começa a passar por infiltrações, quedas de revestimentos em fachadas, problemas elétricos, entre outros.
Quando se coloca no papel, os custos elevados apontam para a importância de se planejar.
EXEMPLO DE PLANO DE MANUTENÇÃO SIMPLIFICADO
|
PERIODICIDADE |
SISTEMA | ATIVIDADE |
RESPONSÁVEL |
| A cada 6 meses | Instalações hidráulicas | Fazer inspeção de caixas de passagem de esgoto | Equipe de manutenção local |
| A cada 1 ano | Cobertura | Verificar vedações | Equipe de manutenção local |
| A cada 3 anos | Fachada | Fazer lavagem e verificar danos em azulejos | Equipe especializada |
Dentro deste plano pode entrar ainda:
- Inspeção de instalações elétricas
- Inspeção de elevadores e sala de máquina
- Inspeção das instalações de gás
- Inspeção dos equipamentos e sistemas de segurança;
- Inspeção nas áreas comuns como playground, sauna, piscinas, salão de festas, jardins
É importante lembrar que todas as instalações devem ser examinadas periodicamente como definida no planejamento através da norma fixada no NBR 5674.
E não pode esquecer que a falta de manutenção, assim como o uso indevido das instalações, pode expor um determinado imóvel a grandes riscos, até mesmo causando vítimas.
