Reformas em condomínio: o que você precisa saber

*Por Adonilson Franco

Condomínios residenciais e comerciais são espaços onde pessoas habitam, trabalham ou ambas as situações: comunidades. São espaços ocupados, alguns há muito tempo, com vida própria, rotinas, e muito diferentes, portanto, de canteiros de obras criados na fase de construção de edificações.

Essa realidade deve ocupar o topo das prioridades quando um prestador de serviços de reformas faz o planejamento para a execução de qualquer tipo de trabalho. Além de planejar levando em conta a natureza do local, deve também tomar medidas para mitigar incômodos e tornar a convivência suportável a todos durante o período de execução dos serviços.

Como dirigentes de uma associação condominial, registramos ocorrências desagradáveis que poderiam ter sido evitadas caso tomadas medidas preventivas. Vamos abordar diversas facetas do tema “reformas em condomínio”, dentre elas destacamos os aspectos convivência e profissional técnico.

Convivência porque uma obra afeta muitos, senão todos os vizinhos, dependendo de sua extensão. E profissional técnico porque engenheiros e arquitetos não são os únicos autorizados a assinar responsabilidade técnica (ART, RRT), acompanhar obras e se responsabilizar por sua execução.

Os profissionais técnicos, além de também autorizados por lei a assinar esses termos de responsabilização profissional (TRT), válidos sob todos os aspectos do direito, podem ser aconselháveis por sua dedicação total à obra já que muitas vezes são eles que as executam, diretamente, não por meio de subcontratados.

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Reforma em condomínios nunca é tarefa fácil. Quatro personagens são diretamente afetados nesse processo: síndico; condômino ou inquilino; vizinho e prestador de serviços. É muito diferente de reformar uma casa ou ponto comercial não situado em um prédio ou em um condomínio de casas.

O primeiro ponto a considerar é que nos condomínios há regras internas (horário em que ruídos são admitidos, entrada de prestadores de serviços, entregadores, etc.) fixadas por Convenções ou Regulamentos, além de regras externas, estabelecidas por leis ou normativas.

SÍNDICO

O primeiro personagem a ser considerado é o síndico. Isto porque tem ele responsabilidades legais relacionadas com tudo que diga respeito à administração do condomínio, inclusive obras.

Uma delas é cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regulamento e as determinações das Assembleias (Código Civil, art. 1348, IV). Mas deve também cumprir e fazer cumprir as regras legais.

Assim, o síndico tem também deveres relacionados com o cumprimento do direito de vizinhança previsto no Código Civil, artigo 1277 e seguintes, já que a observância de tal regramento tem a ver com a segurança, sossego e saúde, que a ele cabe, por dever de ofício, fazer cumprir.

Isso explica o porquê de os síndicos terem, nesse período de pandemia, imposto regras rígidas de cumprimento obrigatório dirigidas à entrada de visitas, festas, confraternizações, uso de máscaras, utilização de salões de festas e áreas de lazer, etc. Inclusive limites às obras e reformas no ambiente condominial, não apenas, mas, preponderantemente, ante a necessidade de estabelecer limitações ao barulho num novo cenário em que muitos passaram a trabalhar em casa.

Não é diferente no caso de início ou execução de obras nas dependências condominiais. Nesses casos, a responsabilidade do síndico alcança três esferas:

• Verificar, previamente ao início das obras, o cumprimento, pelo condômino ou inquilino, das regras estabelecidas pelas normas construtivas (norma ABNT 16280 de 18/04/2014, revisada em agosto de 2015) acompanhadas das devidas autorizações – ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RTT (Registro de Responsabilidade Técnica), respectivamente, nos casos de engenheiros ou arquitetos, ou TRT (Termo de Responsabilidade Técnica), nos casos em que técnicos possam substituir engenheiros ou arquitetos, todas elas visando a segurança da edificação.

• Acompanhar a execução da obra, verificando se as regras internas relacionadas com horário de entrada e saída dos prestadores de serviços, utilização de máscaras obrigatórias para prevenção contra a Covid-19, recolhimento e retirada de entulhos e limpeza das áreas comuns próximas às obras estão sendo observadas.

• Cuidar para que os direitos dos vizinhos estejam sendo plenamente atendidos.

CONDÔMINO/INQUILINO

O autor da obra deve também observar as regras aplicáveis, não apenas cumprindo todas as determinações exigidas pelo síndico, como, também, em relação à segurança exigida pelas normas construtivas, e, ainda, em relação à segurança dos profissionais que estarão trabalhando em suas dependências, porque um acidente poderá não se confinar aos limites de sua propriedade, afetando outras e/ou terceiras pessoas.

VIZINHO

O terceiro, vizinho, tem direito de fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego e à saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha (Código Civil, art. 1277), podendo inclusive exigir a redução das interferências, ou sua eliminação, quando possíveis, ainda que decisão judicial tenha determinado sua tolerância (Código Civil, art. 1279). Tanto o síndico como o proprietário ou inquilino podem, no caso de dano iminente, exigir do autor da obra as garantias necessárias contra eventual prejuízo que venha ela a causar (Código Civil, art. 1281).

Principalmente a partir do ímpeto do home office, o desemprego tem levado muitos a se constituírem como personalidade jurídica para exercer atividades profissionais dentro de seus apartamentos.

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Em agosto de 2020 um homem, incomodado com o ruído provocado em obra no mesmo pavimento, ou próximo ao seu apartamento, foi preso após jogar gás de pimenta por baixo da porta de um apartamento vizinho, em obras, no Jardim Paulista, capital, oportunidade em que quatro operários passaram mal e tiveram que ser socorridos. A Lei de Contravenções Penais prevê prisão simples de 15 dias a 3 meses para quem perturbar o trabalho ou sossego alheios.

Em 2010, em Alphaville, num caso que teve repercussão nacional, um vizinho foi reclamar do barulho provocado no andar superior e acabou morto. Na sequência, a legislação construtiva foi modificada para impor limites máximos de ruído admitidos entre paredes e entre andares.

Em setembro de 2019 uma moradora foi advertida pela administradora condominial em razão de reclamações sobre o choro de seus bebês, que estavam doentes. A moradora advertida postou sua reclamação nas redes sociais e o tema foi divulgado pelo Brasil afora. Ante a repercussão negativa acompanhada de condenação nacional a administradora teve que se desculpar em redes sociais.

Não sem razão, registros policiais de perturbação do sossego mais que dobraram em São Paulo durante a pandemia.

Afinal, a vida em condomínio impõe limites que devem ser suportados por todos em prol da harmonia da sociedade.

Por isso temos sido enfaticamente firmes na defesa da solução desses atritos através da mediação, por advogarmos o entendimento de que síndico não é psicólogo e não tem dever algum de administrar conflitos.

Tem o dever de cumprir a convenção, regulamento, leis e normas relacionados à sua atividade, conforme aqui posto, mas não a de mediar o choque provocado pelo egoísmo humano. Isto cabe a profissionais especializados em mediação, o que temos veementemente defendido, inclusive oferecido aos síndicos de condomínios associados.

PRESTADORES DE SERVIÇOS

Sob este tópico arrolamos não apenas engenheiros, arquitetos ou técnicos, responsáveis pela obra, como também os profissionais, contratados ou fornecedores, que estarão trabalhando sob a orientação deles ou mediante contratação deles.

Neste ponto, chamamos a atenção para o fato de que, nos casos em que a responsabilidade pelas obras possa ser assumida por técnicos, muitas vezes são os próprios que as executam, caso em que a qualidade dos serviços prestados e a observância às normas condominiais tendem a ser mais plenamente atendidas porque é o próprio técnico contratado que as estará executando, ou seja, não subcontratados seus.

Técnicos podem realizar serviços em condomínios residenciais e comerciais de acordo com as normas do CRT nas áreas de Edificações e Construção Civil, Eletrotécnica, Refrigeração e Climatização, Mecânica e Eletromecânica, Telecomunicações, Design de Interiores e outras especialidades.

Os prestadores de serviços devem guardar estrita obediência às normas do Condomínio, em todos os aspectos que estas ditarem, isto é, horário, barulho mínimo possível, retirada de entulhos, limpeza da área comum afetada, ou seja, menor incômodo possível aos vizinhos. Isto, diariamente.

Cabe ao supervisor certificar o modus operandi, não apenas nos seus aspectos técnicos, mas também no que diz respeito à convivência com moradores ou trabalhadores em edifícios comerciais.

Só esse ponto, entulho, merece um destaque à parte porque ele demanda planejamento para não gerar transtornos entre vizinhos, podendo, no extremo, autorizar a aplicação de multas. Isso é especialmente crítico quando os entulhos são depositados nos corredores, garagens ou obstruem saídas de emergência.

Dentro do prédio seu transporte deve ser feito de modo a evitar barulho fora do horário e obstrução dos elevadores em prejuízo dos demais moradores. As regras sobre entulhos estão dispostas na Resolução 307/2002 do Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama), na Lei 12.305/2010 que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS) e, também, normalmente, em legislações municipais. Constam, ainda, da norma ABNT 16280 e, por isso, seu tratamento deve constar do plano da reforma a ser apresentado ao síndico.

REFORMAS

Qualquer alteração construtiva, ainda que preventiva ou manutenção, deve ser comunicada ao síndico. O objetivo da norma ABNT 16280 é preservar a estrutura do Condomínio. O projeto devidamente assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico deve ser apresentado ao síndico antes do início das obras. Ao síndico cabe guardar esses documentos.

Entendemos que o síndico não tem qualquer outra responsabilidade relacionada com a obra além daquelas aqui apontadas, uma vez não ser ele técnico e não deter, por isso mesmo, natural poder fiscalizatório. Obviamente que aspectos gritantes na obra, se forem por ele observados devem merecer sua atuação.

Um caso ocorrido ilustra bem isso: a quantidade de entulho retirado de uma obra despertou a atenção da administração que, quando foi verificar, observou que todas as paredes internas de um apartamento, inclusive as de sustentação, haviam sido retiradas numa reforma, pondo em absurdo risco toda a edificação que só não ruiu porque em andares superiores. Nesse caso, após intervenção, a construtora foi chamada a refazer as paredes internas, pelo que cobrou R$ 100 mil do proprietário.

Num caso bastante conhecido de desabamento de um edifício no Rio de Janeiro, em 2012, a Polícia Federal concluiu que o evento teve duas causas: a derrubada de paredes e pilares de sustentação em reforma contratada por um dos condôminos do 9º andar e a omissão do síndico que não teria conduzido providências para impedir agressão à estrutura do prédio.

Nesses casos, o síndico responde cível e penalmente. O Código Civil determina serem deveres dos condôminos, e obviamente também dos inquilinos, se absterem de realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Isso autoriza os síndicos a promoverem vistorias constantes nas unidades em obras, como medida de segurança.

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Exemplos como estes poderão e deverão ser sempre objeto de atenção da administração, inclusive com propositura de medidas judiciais contra o proprietário. Mas o síndico zeloso não pode, obviamente, ser responsabilizado por atos que implicariam na substituição dos poderes e deveres legais dos técnicos.

Se o proprietário/inquilino se recusar a informar ou fornecer os documentos aqui apontados sobre a obra, o síndico poderá e deverá conduzir providências junto à Prefeitura visando o embargo dela, ou, mesmo, judiciais visando seu fim, cujas custas do processo deverão ser arcadas pelo proprietário/inquilino.

E, claro, isso deve ser sempre antecedido do embargo administrativo que se materializará mediante notificação aos responsáveis para pararem a execução e aplicação da pena de multa, se não atendido. E, antes de ir ao Judiciário, lavrar um Boletim de Ocorrência Policial.

LEI DE PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD)

A LGPD (Lei 13709/2018) contém regras direcionadas para a coleta e tratamento dos dados daqueles que os fornecem. No caso, todos os prestadores de serviços, fornecedores de bens, engenheiro, arquiteto, técnico em edificação, etc. que ingressarem nas dependências do condomínio para execução do contrato relacionado à obra deverão fornecer tais dados.

Mas isso, em hipótese alguma, lhes conferirá o direito de, quaisquer sejam as circunstâncias que em seu entender justifiquem, invocar a LGPD em sua proteção ou favorecimento.

Exemplifiquemos: suponha que objetos tenham desaparecido na área comum do local em obra e, por alguma razão, as suspeitas recaiam sobre os profissionais que a estejam executando. Eles poderão, por exemplo, em suas defesas, pedir para que as imagens eventualmente gravadas sejam apresentadas como prova de sua inocência.

O que não poderão, nesse caso é, com fundamento na LGPD, exigir que, como titulares do direito dos dados, o que inclui imagens, sejam elas deletadas se, por exemplo, elas comprovarem suspeitas de seus envolvimentos. Nesse caso, não poderão invocar essa lei em seus próprios benefícios quando os dados gerados os comprometerem cível e/ou penalmente.

Esses aspectos precisam ficar muito claros porque a LGPD é uma realidade no País a partir de 18/09/2020 e visam proteger os direitos dos titulares de dados, mas não podem ser por eles invocados em sua proteção para, no exemplo, acobertar práticas delituosas.

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Por outro lado, se os dados de profissionais que prestam serviços em condomínios vierem a ser indevidamente divulgados, o que eles poderão confirmar, por exemplo, a partir de contatos de empresas oferecendo serviços a eles, ou mesmo vê-los utilizados em redes sociais ou, ainda, utilizados para práticas delituosas envolvendo seus nomes, e eles puderem comprovar a origem dessa disseminação de seus dados pessoais, poderão invocar a proteção da LGPD contra o condomínio e seus administradores

Prestar um bom serviço de reformas vai além dos aspectos técnicos. Inclui a satisfação do tomador de serviço com a forma de execução. E satisfação é sinônimo de indicação no mundo das reformas.

*Presidente da ACRESCE (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)