As falhas mais comuns se referem, por exemplo, ao mandato do síndico, à impossibilidade de ele ser reeleito, às multas para pagar taxas e condomínios, à forma de realizar as assembleias, à prestação de contas em condomínios, a falta de conhecimento das leis vigentes, entre outras.

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Regras abusivas no Regimento Interno: o que fazer?

13 de agosto de 2021
Por Blog MyCOND

O Regimento Interno de um condomínio reúne as normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos e seus visitantes, seus locatários e seus visitantes, usuários ou aqueles que de alguma forma usam o condomínio. Mas, as vezes, o documento pode constar pontos considerados abusivos.

As falhas mais comuns se referem, por exemplo, ao mandato do síndico, à impossibilidade de ele ser reeleito, às multas para pagar taxas e condomínios, à forma de realizar as assembleias, à prestação de contas em condomínios, a falta de conhecimento das leis vigentes, entre outras.

Mas o que fazer quando isso acontece? A norma poderia ser impugnada? Quais as mais comuns?  Vamos falar sobre o assunto nesta postagem, já que erros primários no Regimento Interno podem gerar problemas com a legislação e com os condôminos, resultando até em processos judiciais.

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O que diz a lei?

O Regimento Interno de Condomínio não pode conflitar nem com a convenção, nem com a legislação: Constituição FederalLei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios), Código Civil e outras leis. Esse é uma observação importante para evitar as regras abusivas.

Ou seja, o regimento não pode interferir em normas que criem conflitos com o direito garantido por outras leis aos condôminos, principalmente em relação à propriedade.

Exemplo? O regimento não pode interferir na proibição de visitas aos apartamentos, na quantidade de moradores por unidade, não pode proibir animais domésticos, entre outras coisas.

Regras abusivas mais comuns:

MULTAS – Os casos de multas impróprias e exorbitantes são muito comuns dentro dos condomínios. E em alguns casos elas podem ser consideradas abusivas.  Primeiramente em caso de descumprimento de alguma regra o condomínio inicialmente deve gerar uma advertência, e apenas em caso de reincidência, multar. A multa direta, mesmo que prevista em regulamento é considerada abusiva.

As multas exorbitantes também vão contra o direito dos condôminos. Não há legislação sobre o valor de cada multa que deve incidir sobre determinadas infrações condominiais. No entanto, não se pode definir valores muito elevados e fora da realidade dos condôminos. Normalmente o indicado é basear a multa no valor da taxa de condomínio e se pensar em progressão do valor, para não começar logo com valores altos.

Outra coisa que tem relação com as multas e que pode ser considerado abusivo, é o não direito de explicação dada ao condômino que recebeu a multa. Ou seja, mesmo que não esteja previsto nas normas condominiais, o indicado é que o morador tenha espaço para se justificar.

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Vale destacar ainda, que o prazo para justificativa deve ser razoável. Caso o Regimento Interno de Condomínio defina um período curto demais, isso configura uma restrição do direito de defesa.  Caso isso ocorra, a multa poderá ser discutida judicialmente, ocasião em que, muito provavelmente, será anulada. Isso porque a Constituição prevê, como direito fundamental, a ampla defesa.

EXPOSIÇÃO MORADOR – Já é sabido que o morador não pode ser exposto em situações como inadimplência. Sendo assim, se contar no Regimento Interno, que a cobrança poderá ser feita expondo publicamente o nome do condômino inadimplente, trata-se de regra abusiva. O indicado é que esse indivíduo seja cobrado de maneira privada e quando constar no relatório de inadimplência deve- se se fazer menção apenas ao número da unidade, nunca ao nome.

Outra situação que pode acontecer e também se caracteriza como abusiva, é a exigência da utilização nos carros, de um cartão/adesivo, com dados do morador. Essa exposição é considerada arriscada, diante da alta taxa de criminalidade no Brasil. Existe, inclusive, normas que dizem que a sanção para quem não utilizar o cartão/adesivo é impedir a entrada do condômino, o que também é abusivo.

O que fazer em caso de regras abusivas?

O primeiro passo é constatar de que a regra é abusiva. Para isso pode-se confrontar a mesma com as leis do município, o Código Civil, a Constituição Federal e a Lei de Condomínios. Se ela contradizer a legislação vigente pode ser considerada inconstitucional e ser nula perante a justiça.

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Após a constatação é preciso realizar uma assembleia para que seja feita a correção no regimento, já que ele não pode ser contrário à nenhuma Lei.

A proposta de uma norma substituta deve estar de acordo com Código Civil e a Lei de Condomínios. Por isso, o indicado é contar com a ajuda de uma assessoria jurídica.

As medidas judiciais só devem ser acionadas em último caso. Por exemplo, se mesmo após uma multa exorbitante o condomínio não querer reduzir, o morador pode recorrer à justiça.

O que é o Regimento Interno?

O regimento interno, também conhecido como regulamento, é um documento importante na administração de um condomínio. Tanto no auxílio ao síndico, como para tornar o convívio dentro do condomínio mais regulado.

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No documento é possível encontrar um conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos e seus visitantes, seus locatários e seus visitantes, usuários ou aqueles que de alguma forma usam o condomínio.

Como determina o artigo 1.334 do Código Civil, o regimento interno deve ser parte integrante da convenção.

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