Aluguel de temporada por aplicativo! É permito ou não?

Por Maiana Paiva

Sócia da BFC Advogados e Associados /  e diretora na Vorcon Auditoria & Consultoria

A evolução tecnológica transformou substancialmente a maneira como as pessoas se relacionam e fazem negócios. Antes, para alugar um imóvel por temporada era necessário colocar placas, criar anúncios em jornais, revistas, enfim, investir em promoção e publicidade para atingir um público limitado.

Agora, com o surgimento de sites de hospedagem como o Airbnb e Booking, basta o interessado cadastrar-se no sítio da internet ou aplicativo, preencher algumas informações, divulgar seu imóvel e atingir pessoas interessadas em todas as partes do mundo.

Mas e quando o imóvel está localizado em um condomínio residencial? É possível o proprietário fazer uso destas plataformas sem que isso desvirtue a finalidade do contrato de locação e configure um contrato de hospedagem?

Esta pergunta não é tão fácil de responder e nem mesmo o judiciário possui um entendimento pacífico sobre o tema.

O QUE DIZ A LEI?

Nossa Constituição da República assegura o direito à propriedade como uma garantia fundamental em art. 5º, inciso XXII e o art. 1.335, I do Código Civil prevê que o condômino poderá “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, o que permite interpretar ser plenamente possível a locação do imóvel em sucessivos períodos de curta temporada.

Ocorre que nenhum direito é absoluto, e seu exercício encontra limitações na legislação, a exemplo da restrição imposta pelo art. 1.336, IV do Código Civil que prevê como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

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A par desses conceitos legais sobre direitos e deveres dos condôminos, os que defendem a possibilidade de locação do imóvel o fazem com fundamento na Lei do Inquilinato – 8.245/1991, que considera locação para temporada;

“aquela destinada à RESIDÊNCIA TEMPORÁRIA do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatores que decorreram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Os condomínios, por sua vez, defendem que a utilização destes aplicativos afasta a hipótese de locação e é considerada hospedagem comercial, citando como fundamento jurídico a previsão constante no art. 23 da Lei Geral do Turismo – nº 11.771/2208 – a qual prevê que os meios de hospedagem são;

“empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”.

VAMOS ENTENDER NA PRÁTICA

Dentro desse universo de interpretações iremos citar um caso concreto que ocorreu no Estado de São Paulo, onde um condômino ajuizou uma ação visando garantir o seu direito de locar seu imóvel via aplicativo Airbnb cuja utilização havia sido restringida por votação em Assembleia Condominial.

Na ação (Agravo de instrumento nº 2118946-67.2018.8.26.0000), ao analisar a Convenção do Condomínio, os Desembargadores entenderam que não havia regra expressa que vedasse a locação da unidade para temporada, tampouco proibição do aplicativo digital Airbnb.

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Ressaltaram que a convocação da Assembleia extraordinária pelo Condomínio não teve quórum suficiente para alterar a convenção sendo, portanto, considerada inválida e ineficaz para impor esta restrição. Assim deliberaram pela possibilidade do uso desta plataforma digital.

Em outro processo (Processo n º 104233-05.2018.8.26.0100), ajuizado por uma proprietária no Estado de São Paulo, o entendimento foi em sentido contrário: para o Desembargador que analisou o recurso de um condomínio, a Convenção da edificação previa a sua destinação para fins exclusivamente residenciais e que esta previsão foi ratificada pela assembleia extraordinária de condôminos na qual se aprovou a proibição da locação por temporada.

Para o Relator do processo, embora seja possível a locação, a alta rotatividade pretendida pela condômina assemelha-se à finalidade hoteleira ou de hospedaria.

Apesar da questão ainda não se encontrar totalmente pacificada, as decisões majoritárias têm sido no sentido de que somente na hipótese de a Convenção do Condomínio vedar expressamente a possibilidade de locação por temporada é que se torna indevido o uso do aplicativo Airbnb e similares.

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