Gestão da inadimplência nos condomínios – Meios legais de cobrança

Por Maiana Lopes Paiva – Advogada trabalhista; Sócia do Brandão, Fontes, Cabús & Advogados Associados e Diretora da Vorcon Auditoria & Consultoria

O controle de inadimplência é vital para a saúde financeira dos condomínios. Para gerir o crédito, reduzir riscos e perdas com a inadimplência, muitos condomínios optam por criar uma política de cobrança antes de ingressar na via judicial, e assim, recuperar de modo eficiente e amigável as parcelas em atraso.

O que não pode faltar na política de cobrança:

  1. a) Definição dos procedimentos;
  2. b) Controle eficiente dos recebimentos:

b.1) através de recursos tecnológicos ou planilhas que apontem os indicadores de inadimplência;

b.2)  cadastro atualizado dos inadimplentes;

  1. c) Profissional com perfil e formação adequada para executar esta atividade;
  2. d) Procedimentos devem necessariamente estar alinhados com a legislação.

Meios comuns de cobrança extrajudiciais:

  • Abordagem direta ao devedor;
  • Ligações;
  • Cartas;
  • E-mail (correio eletrônico);
  • SMS;

Cuidados a serem considerados:

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É possível protestar o débito condominial?

Sim. Entretanto, tal medida deve ser acompanhada de cuidados específicos, em razão da observância de algumas exigências legais, como a retira do rol de devedores em até 5 (cinco) dias a contar da quitação do débito e em, no máximo cinco anos da inscrição, sob pena do condomínio responder ação indenizatória promovida pelo devedor.

Importância de contratar um escritório de confiança

A adoção de procedimentos incorretos e contrários à legislação durante a cobrança poderá tornar o condomínio em réu em ações indenizatórias. Por isso, é imprescindível contratar uma assessoria jurídica de confiança.

Algumas etapas de uma ação de cobrança :

  • Distribuição da ação
  • Citação do devedor
  • Contraditório – Audiência
  • Sentença
  • Possível apresentação de recurso e nova decisão
  • Aguardar o esgotamento de recursos
  • Iniciar a execução
  • Possível questionamento dos cálculos
  • Decisão dos cálculos etc

Execução Judicial

  • O Código de Processo Civil (CPC 2015) atribuiu eficácia de título executivo extrajudicial às despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio.

      Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

                                                    […]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Mas o que é um título executivo extrajudicial?

Aquele que não se origina de processos judiciais, mas que a lei confere status de dívida líquida, certa e exigível cujo não pagamento enseja na sua imediata execução.

É possível executar também multas por Infração à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno?

Esta questão não é pacífica na jurisprudência!

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É possível incluir parcelas vincendas (a vencer que não forem pagas) no curso da execução ?

O Enunciado n. 86 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal, aprovado em agosto de 2017 dispõe que:

ENUNCIADO 86 – As prestações vincendas até o efetivo cumprimento da obrigação incluem-se na execução de título executivo extrajudicial (arts. 323 e 318, parágrafo único, do CPC).

Para a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Também. Recurso Especial nº  1.759.364 (Julgamento ocorrido em 2019)

Limites de cobrança: juros de mora e multa decorrente de atraso no pagamento.

Juros convencionados não podem ser excessivos. Os Tribunais Pátrios possuem posicionamento contrário a juros extorsivos.

O condomínio credor pode aplicar juros moratórios de 1% ao mês, acrescidos de multa de até 2% sobre o valor da dívida, conforme inteligência do art. 1336, §1º do Código Civil.

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É possível a citação pelos correios na execução judicial?

Com o advento do CPC, vigente desde 18/3/16, não há mais a vedação de citação pelo correio em ação de execução de título extrajudicial.

Isso significa dizer que a citação na execução judicial, entregue na portaria de edifícios e associação de proprietários será considerada válida, conforme  previsão art. 248 do CPC:

Para não deixar dúvida sobre o recebimento da correspondência, é importante manter um livro de registro na portaria.

Vantagens da imediata execução judicial:

  • Simplificação do procedimento para recebimento do crédito. Não é mais necessário o condomínio esperar por uma sentença para ter o seu crédito constituído em título executivo. Além disso, o devedor será citado para pagar o débito, podendo expor seu inconformismo por meio de embargos à execução.
  • Tramitação célere, pois o condômino executado terá três dias para pagar a integralidade do débito, sob pena de ter seus bens penhorados.
  • Caso não se obtenha êxito na cobrança do débito condominial, pode-se postular a penhora da unidade devedora, sem que o condômino inadimplente possa invocar a defesa do “bem de família”.

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