A Personalidade Jurídica dos condomínios e seus efeitos práticos

*Por Adonilson Franco

Como em tudo no Direito Brasileiro – em se tratando de jurisprudência consolidada, ou em vias de, nos Tribunais Superiores – há sempre um “porém”, um “senão”. E não é diferente em relação ao tema: “A personalidade jurídica dos condomínios e seus efeitos práticos.”

Uma das correntes de pensamento defende que condomínios têm personalidade jurídica. Segundo outra, condomínios não têm personalidade jurídica. E, pela ótica de uma terceira, nem se trata de pessoa jurídica, tampouco de ente sem personalidade jurídica, mas, sim, de um direito real (direito de propriedade), cujos titulares são condôminos, uma coletividade representada pelo síndico cujas unidades imobiliárias são passíveis de serem levadas a registro imobiliário e responder por dívidas do condomínio.

Muitas decisões judiciais proferidas por tribunais superiores têm abraçado a tese de que condomínios não têm personalidade jurídica, isto é, não são titulares de direitos, tampouco de obrigações. Quando muito, podem representar os condomínios no interesse coletivo dos condôminos, como ocorre no caso de protesto e execução movida contra condôminos inadimplentes.

Mas o condomínio não pode defender interesse próprio, como, por exemplo, reclamar em juízo por danos morais, ainda mais porque danos morais (aqueles decorrentes de ofensa ou violação de direito de natureza moral de uma pessoa, como liberdade, honra, saúde, imagem) estão ligados a ofensa de natureza pessoal, ou seja, direito personalíssimo.

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Limite

O fato de serem inscritos no CNPJ não muda essa realidade. Tal obrigação só tem utilidade para fins de controle do contribuinte por parte da Receita Federal e, sendo o caso, responsabilizar judicialmente o condomínio por eventual execução fiscal, caso em que pode ter seus elevadores penhorados pela Fazenda Pública, por exemplo (AC 4377-SP 91.03.004377-0 – Tribunal Regional Federal 3ª Região). O mesmo é válido para autuações administrativas, inclusive fiscais, como ser sujeito passivo de auto de infração de natureza tributária ou qualquer outra natureza.

Condomínio não pode ser protestado, falir, pedir recuperação judicial e – exceto em casos de obrigações próprias – responder em ações cíveis. Menos ainda, penalmente. Em muitos casos em que há responsabilização cível e penal, esta recai diretamente sobre a pessoa do síndico (Código Civil, art. 1348).

Exemplo

Há o caso em que morador foi condenado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP – REsp 1.736.593) a pagar indenização de R$ 250 mil por danos morais ao condomínio em razão de uma festa realizada para mais de 200 pessoas, em 2011.

Os fundamentos utilizados pelo TJSP para impor a indenização foram os precedentes do STJ, 2ª Turma – AREsp 189.780/SP, favorável à tese de que condomínios detêm personalidade jurídica.

Nesse episódio anterior, já havia decisão judicial que proibia os moradores de promover tais eventos. Mesmo assim, a festa foi realizada, acompanhada de algazarra, cenas de nudez, contra o que o condomínio distribuiu ação pretendendo obter indenização do morador. No processo, o condomínio foi derrotado no Superior Tribunal de Justiça (STJ – 3ª Turma – REsp 1.837.212).

Como se vê, a 2ª Turma tem um entendimento. A 3ª Turma do mesmo STJ tem outro.

Segundo esse entendimento do STJ, 3ª Turma, se a ação tivesse sido distribuída por qualquer condômino, individualmente, o desfecho poderia ter sido outro, isto porque a ofensa é individualmente dirigida a cada um dos condôminos e quem goza de reputação moralmente atacável são eles próprios, condôminos, não o condomínio.

Contribuição Previdenciária sobre folha de pagamentos

Supondo que um dia qualquer venha a prevalecer no STJ, definitivamente, o entendimento de que condomínios não detêm personalidade jurídica, como justificar a obrigatoriedade, hoje vigente, de recolher contribuição previdenciária (20%) calculada sobre o total da folha de pagamentos (salários) mensal?

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A resposta é: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária decorre do fato de o condomínio ser empregador – obviamente, quando o for, porque, do contrário, não será obrigado a essa contribuição. Essa obrigação nada tem a ver com a condição de ser ele pessoa jurídica ou não.

Esclarecimento

Essa dúvida é muito disseminada até mesmo dentre pessoas cujas atividades estão estreitamente voltadas para condomínios, sendo tão forte essa convicção a ponto de produzir esforços direcionados para a mudança da legislação junto ao Congresso Nacional.

Enquanto perdurar a tributação sobre a folha de salários, inexiste mínima chance de essa tese prosperar, quer perante o Judiciário, quer perante o Legislativo.

Reitera-se: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária não decorre de ser, ou não, o condomínio, pessoa jurídica, mas, sim, de ser empregador. Sendo empregador, deve contribuir com a previdência pública (não vamos aqui entrar na discussão de que, mesmo não sendo empregador, deve contribuir com a previdência na forma da Cofins, porque trata-se, este, de outro aspecto, outra questão).

Conclusão

Com base nesse entendimento:

• Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, em nome coletivo, o condomínio detém titularidade jurídica para assim agir, obviamente representado pelo síndico;
• Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, na defesa de interesses próprios, o condomínio poderá não deter titularidade jurídica em juízo, caso de indenização por danos morais (vide REsp 1.837.212, citado);
• Quando a administração ou omissão do síndico é prejudicial ao condomínio, o síndico responde cível e penalmente ou, até mesmo, administrativamente.

Antes de encerrar essa matéria, cabe lembrar que o Projeto de Emenda Constitucional (PEC) apresentado pelo Executivo e em curso no Congresso, prevê a extinção da tributação sobre a folha de salários e, também, a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), neste caso, mediante fusão das contribuições sociais denominadas PIS/COFINS.

Conforme esse PEC venha a ser debatido e efetivamente implementado, pode ser que condomínios deixem de recolher Contribuição Previdenciária (20% da folha de salários) e, também PIS/COFINS no caso destas referidas contribuições passarem a incidir exclusivamente sobre bens e serviços porque, obviamente, condomínios não auferem receitas resultantes da exploração dessas atividades.

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Mas no caso da extinção da Contribuição Previdenciária sobre a folha, isso nada terá a ver com a discussão sobre condomínio deter personalidade jurídica, ou não.

*Adonilson Franco é presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)