Airbnb em condomínios: o que mudou com a decisão recente do STJ?

Por Danielle Nunes de Brito*

O Airbnb é um aplicativo de locação de imóveis por curta temporada, consistindo numa plataforma online, na qual os proprietários anunciam e os interessados podem se hospedar em um quarto ou até num imóvel inteiro (casa ou apartamento).

A discussão em torno dele, e dos demais aplicativos semelhantes, gira em torno do direito dos condôminos em alugar seus imóveis nos condomínios residenciais a estes interessados, durante um curto período de tempo, o qual é inferior à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.

Em breve síntese, tem-se que a locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991 (lei do inquilinato), a qual prevê duas possibilidades: a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita através de contratos de 30 meses, e a locação por temporada, de até 90 dias. O cerne de toda a celeuma envolvendo o AIRBNB é justamente o fato de que as locações por curta temporada não se incluem em nenhuma das hipóteses acima e, muita gente defende que se enquadraria, ao revés, em um tipo de hospedagem, regulada, portanto, pela lei 11.771/2008. Nesse último caso, a hospedagem por curtos períodos, de maneira similar ao que ocorre pelo AirBnB, desvirtuaria a finalidade dos condomínios residenciais, tratando-se de exercício de atividade comercial.

Eu, particularmente, entendo que a figura da locação por curta temporada não se encaixa bem em nenhuma das alternativas listadas anteriormente e, por conta disso, deveria ser tratada em uma legislação específica. Todavia, até que esta venha a existir, a doutrina e jurisprudência vêm analisando caso a caso e se dividindo a nível de entendimento.

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Nesse ponto, o cerne é: Apesar de o direito de propriedade ser defensável in casu, este encontra limitação na função social da propriedade. Nos condomínios edilícios, inclusive, o proprietário não pode tudo, pelo contrário, encontram maiores restrições legais e de equidade, pela própria natureza dessa modalidade de propriedade[1]. Ele pode, desde que não prejudique terceiros ou cause danos ao meio ambiente, por exemplo.

O STJ julgou manifestou-se acerca do tema ao julgar o REsp nº 1819075 / RS (2019/0060633-3), o qual tratou de um caso ocorrido em Porto Alegre/RS, onde mãe e filho foram proibidos de praticar a atividade de hospedagem em dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo ao pleito do condomínio. A 4ª turma do STJ determinou que condomínios podem proibir aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Seguindo voto de Raul Araújo, a maioria dos ministros consideraram que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

Vale esclarecer que não é que a Convenção Condominial deva constar a proibição ou permissão à locação por curta temporada expressamente, o que o STJ dispôs foi que, se existir na convenção que a destinação do Condomínio é residencial, tal previsão já impede a referida locação, tendo em vista que se assemelharia a uma atividade comercial.

A solução, então, seria mudar a destinação do uso do edifício, o que exige a unanimidade dos condôminos, de acordo com o artigo 1351 do CC. Nesse caso, o condomínio deixaria de ser residencial para ser múltiplo, por exemplo.

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É importante que se diga que a decisão do STJ, apesar de um importante precedente, considerando que foi a primeira vez que a corte superior tratou do tema, não é vinculante, pois não possuiu efeito erga omnes, ou seja, não obriga todos os juízes do país a seguirem tal entendimento. Cito aqui, inclusive, os dizeres da ministra Isabel Gallotti: “Não será uma decisão judicial que vai resolver questão de amplo impacto. Será necessária intervenção do legislador para transformar esse tipo de contrato que é realidade em contrato típico, dando mais condições de segurança a quem se dedica a esse tipo de negócio que tem, a meu ver, intuito claro de lucro”.

Diante de todo o exposto, o que resta a nós, atuantes na seara do Direito Condominial, é aguardar que o legislador nos presenteie com uma regulamentação que não deixe dúvidas ou que, ao menos, a jurisprudência vá se pacificando com relação à celeuma. Até lá, o que se sugere é que os Condomínios (que optarem por não alterar a destinação de sua destinação – tarefa extremamente árdua, dado o quórum necessário para aprovação) prezem pelo diálogo e levem a discussão à deliberação da assembleia, a fim de promover a discussão acerca do tema e regulamentar o uso dos aplicativos com regras claras e rígidas nos casos concretos. É o mínimo de segurança jurídica que se pode ter no momento.

*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal da Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito


[1] VENOSA e VAN WELL, 2021, p. 89, Condomínio em Edifício – Teoria e Prática