Condomínios enfrentam aumento de ações judiciais

Além das fortes mudanças em relação a utilização de espaços comuns e limpeza, os condomínios estão enfrentando problemas no âmbito econômico. A taxa de inadimplência tem crescido, acompanhando a crise financeira que tem afetado muitas famílias. E consequentemente as ações judiciais têm se tornado mais frequentes.

Para se ter uma ideia, na Bahia o aumento registrado foi de 79% neste ano de 2021, segundo levantamento feito pelo jornal CORREIO com dados do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA). Já na cidade do Rio de Janeiro, o número é muito maior e chega a 300% neste semestre, revelou a Secovi Rio.

Em ambos os casos as ações estão relacionadas a falta de pagamento. Mais um reflexo da pandemia, que intensificou o isolamento social dentro dos condomínios e a inadimplência.

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Justiça

Segundo a lei, uma ação judicial por falta de pagamento da taxa condominial pode ser encaminhada à Justiça no dia seguinte após a constatação da inadimplência. No entanto, o síndico pode aguardar a regularização da situação por até três meses. Na maioria das vezes esta definição está registrada na Convenção.

Vale lembrar que além do valor da taxa é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Esses valores também podem variar de acordo com o que está estabelecido em Convenção.

Após o inadimplente ser notificado, ele tem três dias para efetuar o pagamento, caso isso não ocorra, o imóvel pode ir a leilão (último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio), ou então ele pode indicar bens para penhora.

De acordo com o Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor desde 18 de março de 2016, as despesas de condomínio podem ser cobradas judicialmente por meio da ação de execução. Assim, o condômino inadimplente será intimado para efetuar o pagamento no prazo de 03(três) dias, caso não pague, haverá a penhora de dinheiro depositado em conta bancária, de outros bens ou do próprio imóvel.

Quando um condômino vira inadimplente?

Se passar um dia útil do vencimento, o morador ou inquilino já pode ser considerado inadimplente. Neste caso, além da possibilidade do caso ir parar na justiça ele não pode votar em assembleias.

Mas neste caso ele tem até 30 dias para realizar o pagamento atrasado, junto com a multa e os juros que foram pré-estabelecidos. 

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O que é preciso para recorrer a uma ação judicial?

A primeira coisa, o síndico deve organizar todos os recibos em atraso, assim como atas de reunião e tudo o que comprove a dívida do morador. Tendo todos esses documentos, com a ajuda de um advogado ele pode entrar com a ação de cobrança judicial.

Se tudo correr bem no processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou poderá nomear os bens que possam ser penhorados. Além disso, o inadimplente também terá a obrigatoriedade de pagar os custos para se defender.

Diálogo e negociação podem ajudar

Na opinião de especialista a ação judicial deve ser sempre a última opção. Só quando tudo já foi tentado.  O ideal é que inicialmente, assim que detectada a inadimplência, o síndico converse com o devedor e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação. Pode se pensar, por exemplo, em parcelamento da dívida.

Antes de chegar até a justiça, também é preciso levar em consideração o valor da taxa condominial. No caso de taxas pequenas que estão atrasadas as vezes pode sair mais caro o custo de encaminhar um processo. Sendo assim, para especialistas, em casos de taxas com pequenos valores só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver vários meses atrasados.

Por outro lado, em condomínios de luxo, que possuem taxas condominiais acima de R$ 2 mil, o atraso de um mês já é o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.

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Obrigatoriedade taxa condominial

A taxa condominial é obrigatória e costeia as despesas de manutenção, conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal, despesas administrativas, despesas bancárias, pró-labore do síndico, honorários da administradora ou contador, pequenos reparos entre outras despesas. Ou seja, o não pagamento da taxa pode prejudicar todo o condomínio.

A taxa deve ser estabelecida anualmente e aprovada na Assembleia Geral Ordinária juntamente com a Previsão Orçamentária Anual. Caso seja necessário algum reajuste no valor, deve ser convocada outra assembleia com esta finalidade.