Se questionado, todo síndico consegue responder facilmente quais são os temas mais polêmicas nos condomínios. Entre eles, questões que parecem simples, mas podem render divergências enormes. Afinal de contas, a vida em sociedade não é fácil.
Morar em um local com preferências diversas, valores e educação de todo o tipo, tende ser um desafio para a harmonia do local. Por isso, o síndico precisa ter cuidado e agir com cautela e sempre embasado nas leis condominiais e sem preferenciais e privilégios.
Nesse novo post vamos tratar especialmente de questões mencionadas, mas as polêmicas não param por aí. Existem vários outros assuntos que precisam ser considerados e tratados com cautela, como barulho, acessibilidade e sustentabilidade.
Uso do imóvel
Segundo a lei, art. 1.335 ,II , CC, cada condômino deve usar o imóvel conforme a destinação, ou seja, nada de usar um imóvel residencial como comercial, ou um comercial como moradia.
Mas vale lembrar, que a própria lei (art. 1.336. IV, CC) não torna a regra absoluta e pode ser relativizada quando não oferecer risco ao sossego, à segurança e à saúde dos demais condôminos, conforme cada caso concreto.
Com relação ao polêmico aluguel por temporada, como a plataforma Airbnb, a terceira turma do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em novembro de 2021 que os condomínios podem proibir proprietários de alugarem seus imóveis por temporada.
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No entanto, segundo a especialista em direito condominial, Danielle Nunes de Brito, a decisão do STJ, apesar de um importante precedente, considerando que foi a primeira vez que a corte superior tratou do tema, não é vinculante, pois não possuiu efeito erga omnes, ou seja, não obriga todos os juízes do país a seguirem tal entendimento.
A sugestão da especialista é que os condomínios prezem pelo diálogo e levem a discussão à deliberação da assembleia, a fim de promover a discussão acerca do tema e regulamentar o uso dos aplicativos com regras claras e rígidas nos casos concretos.
Inquilinos
Inquilino pode votar ou não em assembleia? Apesar desta previsão não estar mais expressamente disposta em Lei, dada a revogação da Lei 4.591/64, entende-se que será possível a concessão do direito ao voto para os inquilinos, desde que haja tal previsão na convenção de condomínio.
E ser síndico? Outro tema que rende dentro dos condomínios. A lei permite que a administração condominial possa ser realizada por terceiro contratado, a exemplo do síndico profissional, sendo assim, nada impede que o inquilino possa exercer o papel de síndico.
Animais de estimação
Você sabia que 50% das queixas de condomínios são relativas a problemas com cães. Recentemente, por exemplo, saíram algumas notícias sobre condomínios que estavam proibindo cachorros e gatos dentro de apartamentos. Por isso mesmo o problema foi parar no Superior Tribunal de Justiça, que decidiu que convenções de condomínios não podem proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas.
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O entendimento da Terceira Turma do STJ aponta que a proibição só se justifica se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores do condomínio.
Garagem
Vagas de garagem podem ser outra causa comum de problemas, mas, para manter a boa convivência e evitar desentendimentos, o melhor é sempre pensar e se colocar no lugar do outro, a famosa EMPATIA.
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Os problemas podem ser evitados como o morador estaciona com cuidado, de forma que o carro não atrapalhe o espaço de manobra do vizinho, siga as regras de não entulhar o espaço que é direcionado aos veículos, não ultrapassar a velocidade limite e que assuma a culpa caso ocorra algum acidente.
Uso de telas de proteção
As chamadas telas ou redes de proteção são imprescindíveis para quem tem crianças ou pets em apartamentos, pois ajudam a prevenir uma possível queda. No entanto, visando proteger a estética dos edifícios, ainda vemos alguns regimentos interno de condomínios que extrapolam os limites e estabelecem regras abusivas que chegam a beirar o ilegal, como é o caso da proibição da instalação desses equipamentos de segurança.
É muito claro que no caso das redes, não estamos diante de um critério estético, mas sim de proteção. A jurisprudência brasileira é pacífica no sentido de que o bem jurídico tutelado pela instalação das telas de proteção é maior do que o devaneio estético da fachada do imóvel. Desta forma, a proibição da instalação destes itens nas unidades é abusiva e ilícita, e não pode prevalecer no texto do regimento interno.
Hoje a única intervenção que o condomínio pode fazer neste sentido é com relação aos padrões de cores, tamanhos das malhas e formas de instalação. Tudo isso pode ser discutido em assembleia.
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Unidades maiores
Moradores de coberturas ou apartamento de maior metragem sempre questionam o pagamento a mais na taxa de condomínio, por exemplo. Segundo a lei (art. 1.336, I, CC), o condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Dessa forma, a convenção de condomínio pode estipular que as unidades maiores paguem taxa condominial proporcionais à metragem da unidade.
Lembrando que nossa legislação prevê que os votos nas assembleias serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352, § único, CC)
Uso de Whatsapp
O WhatsApp tem sido usado como uma importante ferramenta de comunicação dentro dos condomínios. Mas é preciso ficar atento pois cresceram também as intrigas e discussões em razão da falta de bom senso na hora de usá-lo.
Não é novidade que esses novos métodos de comunicação surgiram para ajudar no diálogo entre todos que moram em um mesmo conjunto habitacional. Mas, apesar de ser um método rápido e eficaz, existem cuidados que devem ser tomados antes mesmo do grupo ser criado.
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Para a advogada Lessiene Maria Caponi, especialista em direito imobiliário, existem regras que devem ser respeitadas não apenas na criação, mas principalmente na forma de utilizar a ferramenta. Ela lembra ainda que é importante convocar uma assembleia extraordinária para apresentar a proposta de criação do grupo e submeter o assunto a votação.
Inadimplentes
Apesar de haver expressa proibição legal para o exercício do voto e da participação do condômino inadimplente na assembleia (art. 1.335, III, CC), tal impedimento não pode ser usado para justificar qualquer comportamento desrespeitoso.
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Além disso é considerada abusiva a privação ao acesso de áreas comuns, assim como o corte de sua água, luz, gás ou outros serviços essenciais encerrados por causa do não pagamento e divulgação pública de nomes de moradores em atraso.
