Estados como São Paulo, Rio de Janeiro e Pará já noticiam o aumento de condôminos inadimplentes neste período da pandemia. Em uma pequena pesquisa já é possível perceber o mesmo cenário em outras regiões do país.

E quando o assunto é inadimplência, ainda sim, há uma série de dúvidas, principalmente sobre as formas de cobrança e sobre a responsabilização do síndico ou da administradora no caso de uma divulgação incorreta.

O tema é sensível e merece atenção. Se de um lado a gestão condominial precisa ser transparente quanto a saúde das finanças do condomínio, por outro existe o receio de possíveis processos judiciais.

Dessa forma, a gestão precisa estar munida ao máximo de informações sobre a forma de cobrança, já que a alegação mais comum entre os condôminos inadimplentes, que tiveram o nome divulgado, é a de que foram ofendidos ou mesmo expostos de forma vexatória. É aí então que entra o processo de indenização por danos morais.

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A lei

Segundo prevê o artigo 1348 do Código Civil, as cobranças das dívidas condominiais devem ser realizadas pelo síndico, o principal responsável pelo condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Mais como as cobranças podem ser realizadas? Existem duas formas, ou a judicial, aquela que utiliza processo na justiça, ou a extrajudicial. Essa última costuma ser a mais complicada para os síndicos, que sempre estão com dúvidas de como fazê-las.

Segundo especialistas a forma mais segura é a utilização da carta de cobrança, que é direcionada apenas para o condômino inadimplente.

E o que não deve fazer de jeito nenhum?

• A cobrança não deve ser vexatória; 
• Nas assembleias que tratem do tema, não é necessário dizer em público quem são os devedores;
• Nem pensar em colocar em áreas públicas os nomes dos inadimplentes. Esta medida pode ser alvo de processos por danos morais. 

Cobrança segura

Segundo a advogada em direito condominial, Danielle Nunes de Brito, é possível e legal divulgar as unidades dos inadimplentes nos boletos, balancetes e nas assembleias de condomínios.

Ela ressalta que a proibição é a divulgação das mesmas informações em quadros de avisos, jornais internos ou qualquer outro meio que exponha o devedor de qualquer forma a situação vexatória ou com o objetivo de constrangê-lo.

O ideal, de acordo com a especialista, é a cobrança via notificação extrajudicial ou judicial. E alerta “as consequências de uma cobrança indevida é que o condomínio pode responder por uma ação judicial de danos morais”.

Segundo uma pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi Rio de Janeiro, a jurisprudência vem sendo firme na hora da decisão de não considerar os atos de cobrança dos gestores condominiais passíveis de gerar indenização.

O argumento é o de que a administração condominial tem a obrigação de comunicar a todos a situação financeira do local.

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Dessa forma, colocar no balancete a relação das unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

A pesquisa levantou dados que apontam que o judiciário estadual do Rio de Janeiro, por exemplo, tem decidido pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a unidade mencionada no balancete.

Abaixo os principais embasamentos:

• É dever do condomínio informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada, portanto, configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com o número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos condôminos inadimplentes, não configura dano à honra desses.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Mas o sindicato chama atenção e lembra que antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para uma assembleia, é indispensável que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota. Isso porque, a cobrança indevida da taxa pode gerar responsabilidade de indenização.