Quem mora em condomínio sabe bem que é comum aquele tipo de morador antissocial que costuma incomodar, seja com muito barulho, muita festa, uso de drogas, ou pelo perfil grosseiro e arrogante.
Quando o incomodo é pontual um bom diálogo costuma resolver, mas quando o morador ultrapassa todos os limites, ao ponto de afetar grande parte do condomínio, e que nem conversa nem multa resolvem, o que fazer?
Um caso recente que ocorreu em São Paulo, no qual um morador chega a atirar com uma arma de airsoft em apartamentos vizinhos por se sentir incomodado com o barulho dos cachorros, chama atenção para o tema.
Moradores em pânico organizaram abaixo-assinado para expulsar o proprietário. Além disso, ele coleciona multas e advertências no prédio por destratar funcionário da portaria, arremessar objetos da sacada e fazer ameaças à integridade física das pessoas.
Mas porque tudo isso ainda não foi suficiente para expulsá-lo?
O Código Civil não dispõe sobre a expulsão do condômino antissocial, por isso, os casos costumam parar na justiça, e então o Poder Judiciário pode acatar o pedido extremo de expulsão do vizinho intolerável em respeito à coletividade.
Mas é importante destacar, que para levar um caso desses a justiça, não basta somente que o morador seja impopular. É preciso que sua infração seja grave, e ainda, é necessário que seja contínua, repetida e que seja provada.
Tudo isso para que não prevaleça o entendimento de que a expulsão viola o princípio da dignidade da pessoa humana e o direito à propriedade.
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A orientação de especialistas é que o pedido de expulsão deve ser uma opção só quando a convivência chegar a um patamar insuportável, ou até mesmo, perigosa.
O que diz a lei?
Os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil veiculam um crescente de multas pecuniárias que podem ser aplicadas a esses infratores, tendo como ponto de partida as multas previstas na própria Convenção (artigo 1.336, § 2°).
A indicação é que sejam feitas três notificações antes da aplicação de uma multa. E a multa também segue a convenção do condomínio, que geralmente está atrelado a um percentual da taxa mensal, podendo ser de três, quatro, até dez vezes o valor, dependendo da situação.
Em casos de moradores antissociais essas multas costumam ser severas, porque já se tomaram várias providências com notificações, e, teoricamente, elas não foram atendidas.
Se a multa comum não funcionar, é possível fazer uma convocação de assembleia para multar a unidade em até 10 vezes o valor da taxa condominial. Para isso existe o art. 1.337, parágrafo único que diz:
“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Para isso, o quórum é de 3/4 dos condôminos”.
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Mas é importante destacar que as garantias constitucionais também devem incidir nas relações condominiais, devendo ser assegurados, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Ou seja, antes de chegar tão longe, é preciso ouvir o morador alvo das reclamações.
Geralmente o Poder Judiciário determina o afastamento do condômino antissocial, com o objetivo de evitar tragédias, ou seja, quando a conduta é nociva e insuportável com discussões, balbúrdias, agressões.
Assim como, quando não há mais a possibilidade de mediação, reclamações, notificações, boletins de ocorrência ou a aplicação de multas. Enfim, quando não existem mais possibilidades de conversa e nada mais surtiu efeito.
O que acontece com o morador expulso?
O morador expulso não perde a posse da propriedade, mas o direito do convívio no espaço. Portanto, continua dono do imóvel, mesmo sendo obrigado a se mudar, e deve arcar com os deveres condominiais, sobretudo, pagar os valores mensais das despesas regularmente.
E se o morador antissocial não for o proprietário?
Se for um inquilino é possível pedir a antecipação da saída dele, ou a não renovação do contrato de locação.
Papel do síndico
Como mediador que sempre deve ser, o síndico precisa se empenhar ao máximo na tentativa de mediação entre as partes de forma administrativa, tendo em vista a relação pessoal que existe entre os envolvidos.
O indicado é sempre o diálogo. Já no caso de algo sistemático, que acontece o tempo inteiro, o síndico deve receber as queixas e, por sua vez, para se respaldar, convocar assembleia para decidir a ação a ser tomada.
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Além disso, o síndico deve se preparar desde já para o dia em que, eventualmente, quando não tiver mais opção, ter que levar o caso à Justiça.
Como deve ser essa preparação? Toda perturbação provocada por morador deve ser registrada em ata ou de outra forma. Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. O ideal é chegar à justiça com um dossiê completo.
