Quando a taxa condominial pode aumentar?

Um assunto que rende muito dentro de um condomínio diz respeito ao aumento da taxa condominial. Afinal de contas, o reajuste afeta de forma direta o orçamento das famílias que moram no local.

No entanto, muitas vezes esse aumento é fundamental na manutenção da saúde financeira do local, mas também pode ser contornado com redução de custos e iniciativas que possibilitem uma renda extra ao condomínio.

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Mas nessa nova postagem vamos entender o que pode acarretar esse aumento. Assunto fundamental, pois conhecendo as bases para que ocorra o reajuste, o morador consegue compreender quando a correção é adequada ou não para o ambiente.

O que é a taxa condominial

A taxa condominial não visa lucro, ela é o valor de despesas do condomínio dividido entre todos os condôminos. Esse valor deve ter seu pagamento realizado com obrigatoriedade de acordo com a lei. Segundo o Art.1.336 do Código Civil, são deveres do condômino:

“I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.

O condômino que não pagar a taxa de condomínio, estará sujeito a multa, com juros e correção monetária, além de ações judiciais para cobrança que podem causar a perda do imóvel.

Entenda o cálculo da taxa condominial

A taxa condominial é definida a partir de um cálculo. Cada condomínio pode escolher a forma que melhor se aplica, tendo que constar na Convenção, mas aqui vamos trazer o exemplo sugerido pelo Código Civil.

Primeiro é feito uma análise da despesa total e da fração ideal, que é a área que cada apartamento ocupa, considerando a participação proporcional de cada unidade nas áreas em comum.

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Ao calcular a proporção de cada unidade em relação ao total do condomínio (normalmente, abaixo de 1%) se encontra a variável pela qual se multiplicam as despesas totais, e assim chega ao valor que cada unidade deverá pagar.

Exemplo: “apartamento com área útil de 98,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 141,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 0,98340%”.

Como executar esse aumento?

Para a realização do aumento da taxa condominial, o síndico precisa convocar uma assembleia com finalidade específica. É o que diz o art. 24 da Lei 4.591/64 e art. 1.350 do Código Civil. De preferência, que seja realizada no início de cada ano. 

“Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.”

Assim, é dever do síndico realizar a previsão orçamentária anual de forma minuciosa, apresentando-a a assembleia e colocando em discussão o novo valor para aumento da taxa condominial, evitando a necessidade de mudanças no decorrer do ano. 

Se no meio do ano precisar de um novo aumento, por causa de necessidades como, manutenções inesperadas de equipamentos danificados, obras inacabadas, condenações trabalhistas, demissão de colaboradores, e mais. Nesses casos, o síndico deve convocar uma assembleia extraordinária, como previsto por lei no art. 25 da Lei 4.591, para deliberar o aumento da taxa condominial para cobrir despesas inesperadas, conhecido como taxa extra.

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Apenas após a aprovação deste reajuste em assembleia, ele pode informar aos condôminos os motivos para quanto o valor foi reajustado.

Vale lembrar que a decisão quando decidida em assembleia, ela foi aprovada pela maioria, e por isso não há o que fazer.

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Principais motivos de aumento

Funcionários – Qualquer aumento na folha de pagamento de funcionários impacta diretamente na taxa de condomínio. O que pode ocorrer por conta da ampliação do quadro de funcionários, ou pelo reajuste salarial da atual equipe. 

Empresas terceirizadas– os contratos de terceirizadas também costumam ser reajustados todos os anos. A exemplo de contratos com empresas de segurança, portaria remota, limpeza, manutenção, administração condominial etc. É sempre válido tentar negociar os reajustes. Mas, em algum momento eles vão ocorrer, impactando no valor a ser rateado entre os condôminos.

Má administração – Se em gestões anteriores houve má administração dos recursos do condomínio, é possível que as finanças estejam em situação ruim. Uma maneira de reverter este quadro é reajustando a taxa condominial.

Tarifas contas básicas – Reajustes em contas básicas são rotineiras, como tarifas de água, luz e gás o que impacta rapidamente nas despesas condominiais e pode levar a aumentos na taxa condominial.

Inadimplência – A taxa é um rateio de despesas, sendo assim, se alguém deixa de pagar a sua parte, a capacidade do condomínio honrar suas contas fica comprometida. Isso obriga o condomínio a aumentar o valor da cota para os condôminos que pagam em dia. Ou seja, todos acabam pagando mais caro para compensar a inadimplência. 

Como saber se o aumento está adequado?

Para que o aumento fique claro para todos o síndico deve elencar o que levou ao reajuste. O morador pode ainda ter acesso a contabilidade do condomínio e a previsão orçamentária feita para o ano. 

Dessa forma é possível avaliar item por item e entender se de fato o reajuste está adequado.