Por Danielle Nunes de Brito*
O papel do síndico em um Condomínio é ser o seu representante legal. Assim sendo, é essencial delimitar as suas atribuições e estabelecer, desde já, a premissa de que qualquer atribuição ou postura que fugir dos exatos limites da representação dos interesses coletivos poderá ocasionar sanções legais.
Importa esclarecer que, apesar de a expressão “síndico” possuir a ideia de “administrador”, não se limita a isso e, de acordo com o § 1º do art. 1.348 do Código Civil, a assembleia pode investir outra pessoa para poderes de representação, no lugar do síndico. Entretanto, o que podem ser transferidas são as funções do síndico, não seu cargo, que não pode ser dispensado.
LEIA TAMBÉM: O condômino antissocial e o processo de expulsão
Dito isso, podemos definir, então, que o síndico, como administrador, pode praticar atos gerais de administração, porém, atos que extrapolem essa atividade, devem ser autorizados pela assembleia, justamente pelo fato de ser eleito para representar a massa condominial e a vontade dos condôminos e não agir individualmente em casos não permitidos pela convenção. Exemplo: cabe ao síndico adquirir produtos de limpeza, mas se precisar de maquinário, dependerá de autorização assemblear.
Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente e essa possibilidade não pode jamais ser ignorada pelo síndico eleito.
Crimes do síndico
Citemos algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:
- Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
- Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
- Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
- Apropriação indébita de fundos do condomínio;
- Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
- Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
- Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
- Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
- Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
- Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão, que é quando deveria agir de determinada maneira prezando pelo interesse coletivo, mas permanece inerte por vontade própria.
Como cabe ao síndico fazer cumprir a convenção e as deliberações das assembleias, responde também pela má execução dos serviços, assumindo responsabilidade por culpa ou por dolo. É evidente que não pode o síndico agir abusivamente, mas nos estritos limites dos poderes de representação.
LEIA TAMBÉM: O papel do síndico no combate à violência doméstica em Condomínios
Obrigações legais do síndico
Uma das principais obrigações legais do síndico é a prestação de contas, que acontece em assembleia ordinária anual. Todavia, pode ser chamado a prestar contas sempre que houver dúvidas e descrenças fundadas do corpo condominial. Geralmente, a empresa administradora informa mensalmente as despesas. De qualquer forma, a omissão do síndico nessa obrigação abre margem à sua destituição pela assembleia.
Durante a sua gestão, o síndico deverá manter a salvo todos os documentos e arquivos importantes à administração. Realizar balancetes, controlar gastos, organizar a folha de pagamento de funcionários, arquivar recibos e notas fiscais, guardar comprovantes de pagamentos das despesas etc. Em resumo, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão.
LEIA TAMBÉM: SÍNDICO! Combata a homofobia no condomínio
Caso seja identificada uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovado desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.
Fica claro, portanto, que a responsabilidade civil e criminal do síndico é matéria que não pode ser ignorada e todos os atos que forem realizados pelo representante devem ser no interesse do condomínio, a fim de resguardar eventuais prejuízos coletivos, bem como, de se resguardar de acusações acerca de desvirtuamento de sua conduta. O acompanhamento de um advogado especializado em Direito Condominial é essencial para garantir um mandato produtivo e seguro ao síndico.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal da Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
