Realizar a manutenção condominial é essencial tanto para a segurança do condomínio, como para uma sensação de bem estar de quem vive no local. E ter um síndico omisso a essas questões pode ser um problemão.
Um ambiente cuidado resulta na valorização do patrimônio e reduz conflitos entre moradores e administração. Afinal de contas, não tem como um síndico omisso não virar alvo em um espaço no qual as coisas não funcionam.
E aí é que tá! É o síndico que de fato responde quando o condomínio começa a sucatear? Como agir nesses casos?
A manutenção condominial está entre as responsabilidades do síndico. Segundo o Código Civil (Art. 1.348), o síndico deve guardar as partes comuns do prédio e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores.
Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio.
LEIA TAMBÉM: Por que a manutenção predial deve ser realizada?
Priorizando Manutenções
Em um condomínio que acumula problemas, o primeiro passo que o síndico deve tomar é organizar as demandas e estabelecer ordem de prioridade.
Uma alternativa é a criação de um Plano de Manutenção Preventiva, contando com a ajuda de empresa especializada.
O síndico pode efetuar um relatório de inspeção predial, na qual deve ter em mente prioridades como: segurança, saúde e cumprimento de leis.
Conhecer metodologias como matriz GUT e matriz SWOT, pode ajudar.
GUT – Gravidade, Urgência e Tendência é o significado da sigla GUT, que batiza a ferramenta usada na priorização de resolução de problemas e tomadas de decisão. Por meio dela o síndico consegue enxergar o que é realmente relevante ou mais prioritário para o empreendimento, atribuindo pontuação a cada item inspecionado.
SWOT – A matriz SWOT vem do inglês Strengths (forças), Weaknesses (fraquezas), Opportunities (oportunidades) e Threats (ameaças) e é muito usada na administração de empresas. A metodologia faz análise do ambiente interno e externo e auxilia a elencar itens relacionados à essência do condomínio. Por exemplo, o que leva uma pessoa a decidir por morar neste empreendimento e não em outro. O síndico pode ainda fazer o uso de ferramentas para ajudar no controle das atividades, como checklists, painéis físicos, planilhas, roteiros, softwares ou aplicativos – estes últimos, por serem online, são mais práticos e funcionais.
É possível terceirizar a manutenção predial?
A resposta é sim! Caso o síndico não queira se preocupar com a manutenção predial do seu condomínio, a gestão da manutenção poderá ser delegada a uma empresa ou profissional especializado no assunto.
Mas, vale destacar, que mesmo nesse caso, ele continua respondendo civil e criminalmente em caso de algum problema em relação à manutenção. Delegar uma responsabilidade que é sua, para uma empresa, por exemplo, não o isenta da responsabilidade definida por lei.
Leia também: Seu condomínio faz inspeção predial?
A decisão da escolha de uma empresa especializada para fazer a manutenção predial também deve ser acordada em assembleia geral com os moradores. A empresa que ganhar o serviço deverá ser responsável pela manutenção preventiva, preditiva e corretiva. Além de mostrar transparência emitindo relatórios que deem informações sobre as condições de conservação do prédio.
Síndico omisso, como agir?
Os moradores podem se deparar com síndicos omissos em relação às demandas de manutenção do condomínio. Infiltração na garagem, elevador precisando de reparos, cadeiras da área de lazer quebradas, quadras sucateadas.
Se em meio a tantos problemas e reclamações dos moradores, nada é feito, como agir?
A primeira alternativa dos condôminos sempre é o diálogo. Todos têm o direito de cobrar do síndico que ele atue conforme suas atribuições. Se não resolver, o Conselho Fiscal pode ser acionado, já que entre as suas responsabilidades e atividades específicas está a de fiscalizar o síndico.
Em caso de omissão do síndico, o Conselho deve atribuir as tarefas ao subsíndico, se existir. Lembrando sempre de interpretar as obrigações conforme a convenção do condomínio.
Em último caso, o síndico pode passar pelo processo de destituição, por má administração do condomínio. Isso por que, a sua omissão fere a responsabilidade de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
LEIA TAMBÉM: 5 passos sobre realização de obras no condomínio
Neste processo os moradores podem convocar uma assembleia com quórum necessário de um quarto dos condôminos. A destituição ocorrerá se houver aprovação da maioria absoluta dos membros (metade mais um dos condôminos) e se existirem provas concretas que fundamentam a ação.
Riscos legais
O síndico também pode responder legalmente tendo em vista as responsabilidades que o cabem.
São elas: a
- Responsabilidade civil – trata do descumprimento das atribuições de síndico e o impacto que isso pode ter na vida de terceiros.
- Responsabilidade criminal – se refere a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição, pois pode ser classificada como um crime ou contravenção penal.
No caso de responsabilidade civil, o síndico pode vir a responder, por exemplo, pela negligência quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente.
No caso da responsabilidade criminal, após comprovada, ele pode ser afastado de sua função, pode ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.
