Problemas de corrupção dentro de condomínios são mais comum do que parece, e muitas vezes o rombo deixado por algum síndico só é percebido quando um novo ocupa o lugar. Mas e aí? O que o novo administrador deve fazer ao se deparar com desfalques nas contas condominiais?
Nem pense que o problema não deve ser resolvido por não ter ocorrido na gestão atual. Após a posse do novo síndico a responsabilidade da administração é dele, por isso mesmo ele terá que se esforçar e resolver o problema.
Entre os problemas mais sérios que o novo síndico pode se deparar são:
- Dívidas
- Desvio de verbas e contratos suspeitos
- Ações trabalhistas
- Previsões orçamentárias erradas (ou que faz uma previsão orçamentária deficiente, fixando um reajuste anual do valor da taxa condominial abaixo do que deveria
- Obras desnecessárias
- Alto índice de inadimplência
Dívidas
Quando o desfalque de uma antiga gestão é identificado nas contas condominiais o problema é sério e vai demandar uma solução com urgência, principalmente quando existem muitas dívidas.
O primeiro passo é analisar as contas e as ações da última gestão para conseguir identificar o que causou a dívida, e podem ter vários motivos;
- Má gestão do síndico, aquele que gasta mais dinheiro do que arrecada;
- Reajuste de despesas com terceiros (salários e contas básicas, por exemplo) acima da inflação;
- Aumento imprevisível da taxa de inadimplência por parte dos moradores.
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Desvios de verba
O desvio de verba ocorre quando o síndico faz uso do dinheiro do condomínio para bancar gastos pessoais.
No caso de comprovação do desvio ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Como determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.
Além disso, o síndico pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.
O ideal para combater esse tipo de crime é manter a presença de um conselho fiscal e a realização de auditorias constantes.
Ações trabalhistas
O condomínio é responsável por ações trabalhistas, independentemente de qual gestão do síndico aconteceu. Segundo especialistas o condomínio deve se responsabilizar, ou seja, a pessoa que estiver exercendo a sindicatura vai ter que encarar o problema. Mas, todos os condôminos vão pagar.
Não adianta tentar responsabilizar o síndico da época: ele foi eleito em assembleia, prestou contas em assembleia e a assembleia foi conivente.
Previsões orçamentárias
A previsão orçamentária é considerada uma das partes mais importantes da gestão de um condomínio. Uma boa previsão orçamentária é a chave para garantir que a administração condominial seja mantida de forma saudável ao longo do ano.
Mas, uma má previsão prejudica o orçamento do condomínio como um todo. Por exemplo, um dos erros mais comuns é fazer uma previsão sem contar com os imprevistos. Gastos extras, quando não previstos, resulta em aumento da taxa condominial para cobrir esse tipo de situação e o condomínio pode acabar entrando no vermelho.
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Entre outros erros comuns estão; não comparar gastos mensais e anuais com o ano anterior; falta de organização de contas a pagar e a receber; desatenção com o índice de inadimplência e falta de planejamento financeiro para o ano seguinte.
Destaque ainda para a previsão orçamentária deficiente, fixando um reajuste anual do valor da taxa condominial abaixo do que deveria
Análise
É importante destacar que independente de qual seja o problema deixado pelo síndico anterior, o novo gestor precisa analisar bem a administração que passou, antes de levantar uma acusação.
Somente após essa análise, o síndico poderá comunicar os condôminos, através de uma Assembleia, mostrando os principais desfalques nas contas do condomínio.
Afinal de contas, é competência do síndico:
“dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.”
(artigo 1348, III, do código civil)
Durante a Assembleia, devem ser apresentadas as causas dos problemas nas contas do condomínio. Se o novo síndico puder contar com um parecer contábil e jurídico ajudar a embasar a sua demonstração, melhor ainda.
Quem responsabilizar?
O ideal é a realização de uma auditoria contábil e jurídica, tendo em vista que determinarão quais ações, principalmente, de qual época aconteceu o prejuízo.
Afinal de contas, o problema pode ter acontecido na gestão de um síndico mais antigo ainda.
Qual atitude tomar?
A depender dos problemas é possível buscar medidas judiciais cabíveis para responsabilizar os possíveis síndicos passados.
Depois de analisar a causa do desfalque nas contas do condomínio, é recomendado que o novo síndico adote medidas para diminuir as despesas.
Veja aqui algumas dicas.
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O desfalque nas contas do condomínio não é uma situação fácil, e pode comprometer toda a estrutura do condomínio, por isso o novo síndico deve agir com responsabilidade.
