A manutenção da estrutura e os serviços de um condomínio geram custos que são pagos pelos moradores. A conhecida TAXA DE MANUTENÇÃO. Segundo o inciso I do Art. 1.336 do Código Civil essa taxa cobrada mensalmente deve ser baseada na fração ideal. Mas, afinal, o que significa FRAÇÃO IDEAL?
A FRAÇÃO IDEAL nada mais é que a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada morador, somando a parte comum e a parte privativa de cada unidade. Geralmente, a fração ideal é expressa de forma decimal ou ordinária.
Sendo assim, ela é indispensável para a realização do cálculo das despesas relacionadas ao condomínio.
Para entender melhor, vamos exemplificar.
Imagine que todos os gastos mensais de um condomínio somem R$10 mil. Fazendo o cálculo, o dono de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Sendo assim, a cada mês ele terá que desembolsar a quantia de R$250.
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Onde encontrar o valor da minha fração ideal?
O proprietário recebe a escritura de fração ideal após a compra de uma unidade dentro de um condomínio.
Isso é obrigatório, já que, segundo o artigo 32 da Lei 4.591, o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, só conseguirá negociar unidades após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis.
Para isso, ele vai precisar apresentar a discriminação das frações ideais de cada unidade.
Como é calculada a fração ideal?
As regras do cálculo constam na norma ABNT de nº 12.721/2005, especificada com o nome de “Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios”.
A definição de Fração Ideal utilizada pela ABNT é:
“3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.”
Já a fórmula é:
FI = (Ater x Aund)/ At und
Sendo correspondente:
FI= Fração Ideal da unidade
Ater= Área total do terreno
Aund= Área da Unidade Residencial em questão
At und= Área total construída das unidades
Vamos entender na prática esse cálculo. Imagine um apartamento de 100 m², em um área total do terreno do condomínio de 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:
- Ater = 1.000
- Aund = 100
- At und = 4.000
Assim, a fórmula fica:
FI = (1.000 x 100) / 4.000
O resultado final é FI = 25. Sendo assim, a fração ideal desse apartamento é de 2,5%.
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Meu condomínio é obrigado a usar a fração ideal?
Como dissemos acima, por lei, o padrão é a cobrança por fração ideal. Porém, os condomínios têm autonomia para definir em convenção a forma que preferem adotar. Muitos defendem a cobrança por unidade, que é outro formato bastante comum.
Como é a cobrança de condomínio por unidade
A cobrança da taxa de condomínio por unidade é uma das mais conhecidas. Nesse caso, as despesas são divididas igualmente entre todas as unidades do condomínio, não importando o tamanho de cada uma.
Ou seja, uma cobertura de 200 m² pagará a mesma taxa de condomínio que um apartamento de 100 m², já que a área privativa de cada unidade não é considerada na hora do rateio das despesas.
Posso alterar o tipo de cobrança?
A resposta é sim. Mas, não é tão simples assim. Já que neste caso será preciso alterar a convenção condominial. Se ela é omissa ou se prevê a cobrança por FRAÇÃO IDEAL, é esse modelo que vai prevalecer.
O primeiro passo é levar a proposta de mudança para a assembleia e propor a alteração na convenção. Para isso é preciso conseguir a aprovação de ⅔ de todos os condôminos (e não apenas dos presentes em assembleia).
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Já ouviu falar da cobrança garantida?
A cobrança garantida é um serviço prestado pelas empresas garantidoras que, ao executarem os processos de cobrança, garantem o repasse de 100% da receita para o condomínio, mesmo que haja moradores inadimplentes.
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