Pode parecer uma solução e tanto nesse período que exige o isolamento social, mas precisamos ir mais a fundo e entender se de fato a assembleia em condomínios feita de forma virtual é legal ou não.

E quando falamos em legalidade estamos falando de leis, e não existe, ainda, uma previsão legal para realização de assembleias virtuais. O PL 548/2019 que prevê essa modalidade, encontra-se pendente de votação na Câmara dos Deputados.

E já que a assembleia virtual ainda não ainda não possui um respaldo legal só existe uma forma segura de adotar essa modalidade, que é alterar a Convenção, a lei maior do condomínio. (Precisa de um modelo de conveção? Baixa aqui)

Para os condomínios que as convenções já trazem essa previsão, a realização da assembleia virtual pode ser feita de forma mais segura.

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Já aqueles que precisam fazer essa mudança ou acréscimo, vale lembrar, que 2/3 dos condôminos precisam aprovar. Dessa maneira fica ainda mais difícil nesse período de pandemia e isolamento social.

CRITÉRIOS

Para os condomínios que desejam fazer essa alteração, existem ainda outros desafios, que são os critérios para a realização das votações.

Ou seja, não é algo tão simples, pois são inúmeras as alterações que precisam ser feitas quando o assunto é assembleia.

Exemplo:

• Como a lista de presença vai funcionar?
• Os condôminos da assembleia presencial vão poder votar e/ou mudar o voto no espaço virtual?
• A procuração coletada com antecedência deve ser virtual ou impressa?
• Como o voto será validado? Deve utilizar certificado digital?
• Do ponto de vista legal, de que forma as deliberações da assembleia virtual serão validadas?
• E os acessos como serão feitos? Utilizando senha? Como saber se não terão fraudes?
• Como serão feitos os treinamentos, capacitações e adesões de todos os envolvidos?

ILEGALIDADE

Mesmo sem estar previsto na convenção muitos condomínios estão realizando as assembleias virtuais. O resultado disso, segundo a advogada condominial Lessiene Sardinha, é a possibilidade de anulação via assembleia (quando as coisas normalizarem) ou por meio de medida judicial.

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Ou seja, a ilegalidade neste período pode gerar a curto e médio prazo a procura do Judiciário para as impugnações, pelo simples fato da assembleia virtual não constar na Convenção.

“A princípio, recomendamos a não realização de assembleias virtuais em função da fragilidade de alguns sistemas apresentados no mercado”, orientou a especialista.

DEMANDAS URGENTES

Mas aí muitos síndicos e administradores podem se perguntar como fazer em casos de demandas urgentes dentro do condomínio.

Existem convenções que preveem a possibilidade de decisões emergenciais apenas com a participação do síndico e conselho, e logo que possível, a convocação de assembleia para ratificar os termos.

Obras emergenciais cujo valor esteja dentro da rubrica do síndico, por exemplo, já dispensa assembleia.  E as de valores maiores podem ser realizadas posteriormente, ratificadas em assembleia. Importante não descuidar do cumprimento da exigência de ao menos três orçamentos e a comprovação do caráter emergencial.

O PROJETO DE LEI

o Projeto de Lei 548/2019 é de autoria da  Senadora Soraya Thronicke e  foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado mas, ainda precisa ser votado na câmara dos Deputados e por fim seguir para a sanção presidencial.

O texto aponta uma nova possibilidade para quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas assembleias presenciais de condomínios.

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A ideia é que a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, através da votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião. Assim, seria uma assembleia “híbrida”: parte no meio presencial e outra, virtual.

Especialistas apontam premissas importantes do projeto de lei que precisam ser observadas. Dentre elas, estão as especificações de situações, ou seja, somente nos casos citados abaixo é assegurado legalmente o uso do meio virtual e não simplesmente para qualquer votação. (lembrando que estamos tratando de pontos do projeto de lei que ainda não foi votado)

• Alteração da Convenção
• Mudança de fachada ou construção e/ou alteração de áreas comuns (art. 1343 do CC/02)
• Obras voluptuárias (art. 1341)

IMPLANTAÇÃO

Tudo que converte para o virtual é promissor e tende a fazer parte cada dia mais do dia a dia das pessoas.

A assembleia virtual pode trazer benefícios importantes para dentro de um condomínio. Mas, como ainda é considerada uma novidade, tem gerado muitos questionamentos. Não apenas a cerca da sua legalidade, como já foi explicado aqui, mas também quando o assunto é segurança, sigilo, acessibilidade, custo benefício.

Dessa forma todas as vantagens e desvantagens devem ser debatidas em conjunto. Acompanhe algumas dicas abaixo:

• Primeiro de tudo leve o assunto para discussão em assembleia geral e todos os condôminos devem ser convocados (art. 1.354 do Código Civil). (Lembrando que isso não se aplica nesse período de isolamento social).
• O modelo de assembleia virtual deve ser bem explicado aos moradores, caso concordem em alterar a Convenção Condominial e permitir a assembleia virtual.
• Em caso de aprovação, dê preferência inicialmente àquelas pautas mais simples para votação virtual dentro dos critérios (quórum qualificado) estabelecidos no PL 548, que ainda entrará em vigor se aprovado.
• Mantenha em assembleias presenciais as mais complexas e de grande impacto, como eleição de síndico e aprovação de contas. Com o tempo e adaptação elas podem ser incluídas no formato virtual.
• Quando o assunto é acessibilidade, no caso de nem todos os moradores utilizarem Internet, o condomínio pode optar pelo modelo híbrido, que combina assembleia virtual e presencial. Dessa forma todos estarão inseridos no processo, como deve ser.
• É importante ainda propor uma alternativa que fiscalize e comprove a ação do voto de cada condômino, como, por exemplo, um registro digital do voto.

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VANTAGENS

A maior vantagem da assembleia virtual sem dúvidas é a ampliação de participação dos moradores.

Segundo pesquisas, atualmente a média de participação em assembleias de condomínio presencial gira em torno de 15% a 20% e nas assembleias virtuais a participação chega a 80% em média.

Outra vantagem observada é o fim dos conflitos corriqueiros nas assembleias presenciais. Dessa forma o fim das discussões possibilita a celeridade do processo.

Ou seja, haverá mais organização e agilidade, e em menos tempo os moradores ficam cientes de todas as propostas e decisões tomadas em assembleia.

DESVANTAGENS

• Dificuldade de participação de pessoas com pouca intimidade com a tecnologia;
• Possibilidade de fraude na votação se não existir um bom sistema de segurança de dados;
• Enorme dificuldade em explicar assuntos mais complexos;
• E pode ser facilmente contestada judicialmente se não houver previsão na convenção.