*Por Danielle Nunes de Brito*
De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, as competências do síndico, em rol exemplificativo, são:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
O Projeto de Lei n. 451/2020, em tramitação na Câmara dos Deputados atualmente, altera justamente o referido artigo, para acrescentar entre as competências do síndico de condomínio a obrigação de dar anualmente aos condôminos a quitação de cotas condominiais do ano em que se antecede.
Bom, vale esclarecer que a Certidão Negativa de Débitos Condominiais (CND) já existe em nosso sistema normativo e trata-se de documento que a administradora do condomínio (ou o síndico) emite para comprovar que o proprietário não possui nenhum débito com o condomínio até aquele período solicitado.
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Importância documento
Tal documento possui grande importância nas relações condominiais, uma vez que atesta formalmente que o condômino cumpriu com suas obrigações, mas também é necessário para viabilizar a compra e venda de um imóvel, isso porque a averbação da escritura em Cartório somente deve ser feita após a apresentação da declaração de quitação do condomínio.
Isso porque o art. 1.345 do Código Civil é expresso ao dispor que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Ou seja, por tratar-se de obrigação “propter rem”, que acompanha a coisa, o comprador vai ser responsável por débitos advindos da relação condominial.
Emissão obrigatória?
Apesar de emitida costumeiramente pelos síndicos e administradoras, a CND não é obrigatória aos condomínios. Isso porque a lei que regulamenta sua emissão, n. 12.007/2009, dispõe que as pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos. Ou seja, uma vez que não há relação de consumo entre condomínios e condôminos, aos condomínios não é estendida tal obrigatoriedade.
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Ao incluir como competência dos síndicos a obrigatoriedade anual de fornecimento de declaração de quitação de débitos condominiais, o legislador, com certeza, ensejará mais trabalho aos gestores, o que pode não ser visto tão bem assim, já que a CDN já costuma ser fornecida, quando solicitada. Entretanto, corroboro com o Relator do Projeto de Lei e considero como um meio garantir aos condôminos meios eficazes para a proteção de seu patrimônio contra investidas em processos executivos, sendo, portanto, um instrumento válido a comprovar sua adimplência sem ter que, necessariamente, guardar todos os comprovantes de pagamento ao longo dos anos, até que eventual cobrança de dívida seja prescrita (5 anos).
Aguardemos a promulgação da lei, então.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal da Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
