Contribuinte é beneficiado com ampliação de isenção de IR na venda de imóveis

A partir deste ano, de 2022, quem vender um imóvel terá mais uma alternativa para ficar livre do Imposto de Renda (IR) sobre o que lucrou com o negócio.

A Receita Federal editou instrução normativa que isenta do tributo quem usar o dinheiro da venda para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente.

Essa mudança, na prática, oficializa uma possibilidade já reconhecida pela Justiça. Segundo especialistas, nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já era favorável à isenção em meio as diversas ações judiciais que pediam a dispensa de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente.

Como era?

Desde 2005, as vendas de imóveis eram isentas de IR apenas para quem usasse o dinheiro do negócio para comprar outro imóvel em até seis meses.

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Porém, o Fisco só concedia o benefício nos casos em que o contrato da nova moradia fosse assinado nesse prazo. Quem usava o dinheiro para quitar outro imóvel não conseguia a isenção do IR porque o contrato tinha sido assinado antes da venda da primeira unidade.

Ou seja, a Receita Federal exigia que o contrato do novo imóvel fosse firmado depois da venda do primeiro imóvel para conceder o benefício. Isso levou muitos contribuintes a procurarem a Justiça para poder não pagar o tributo na quitação de um imóvel financiado anteriormente.

Dificultava, por exemplo, a vida daquelas pessoas que compravam imóveis ainda na fase de construção, antes de vender onde já morava.

A regra

A regra traz que, quem vende um imóvel, assim como qualquer patrimônio de grande valor, paga de 15 a 22% de Imposto de Renda. O tributo incide não sobre o valor total do bem, mas sobre o ganho de capital (lucro da operação), calculado como a diferença entre o valor da compra da unidade, informado na declaração anual do Imposto de Renda, e o valor da venda.

Por exemplo, se o lucro imobiliário chegar até a R$ 5 milhões, o valor de imposto a pagar será de 15%. A alíquota sobe para 17,5% sobre lucros de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, para 20% nos lucros de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões.

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As isenções da Receita Federal, no entanto, fazem com que somente contribuintes que vendem imóveis como investimento ou como instrumento de especulação paguem impostos, isentando a venda e a compra da casa própria.

A Receita também concede isenção conforme o grau de antiguidade do bem, por exemplo, as unidades compradas antes de 1969 não pagam Imposto de Renda.

Para quem vai valer o benefício?

De acordo com a norma, o benefício da isenção valerá apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda do primeiro imóvel. Isso vale tanto para as quitações parciais como totais.

Outras condições são que as duas unidades sejam residenciais e localizadas no Brasil. A Receita também exige que o imóvel quitado esteja no mesmo nome do vendedor do primeiro.

Em nota ao Estado de S. Paulo, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) considera a medida benéfica aos contribuintes, pois apresenta mais uma possibilidade de isenção no ganho de capital na venda de imóveis.

Mas, a Associação destaca que também seria necessário a adoção de mais medidas a favor do contribuinte que compra imóveis, uma delas seria a possibilidade de usar os juros do financiamento na dedução do IRPF.

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O texto

Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022 (Publicado(a) no DOU de 17/03/2022, seção 1, página 31)   Multivigente Vigente Original Relacional

Altera a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que dispõe sobre os arts. 38, 39 e 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, relativamente ao Imposto sobre a Renda (IR) incidente sobre ganhos de capital das pessoas físicas.

O SECRETÁRIO ESPECIAL DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 350 do Regimento Interno da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, aprovado pela Portaria ME nº 284, de 27 de julho de 2020, e tendo em vista o disposto no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, resolve:

  Art. 1º A Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 2º …………………………………………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………………………………………………..
§ 10. ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………
II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e

III – à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.  ………………………………………………………………………………………………………” (NR)

  Art. 2º Fica revogado o inciso I do § 11 do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005.
Art. 3º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União.