*Por Danielle Nunes de Brito
Desde o início da declarada Pandemia do Covid-19, com a orientação das autoridades públicas e sanitárias acerca do isolamento social, como medida de prevenção e aceleração ao contágio da doença, muito se tem discutido sobre a possibilidade de adoção das assembleias virtuais em Condomínios.
Por ausência de disposição legal, anteriormente, a orientação jurídica mais adequada era a de que, se não houvesse previsão na convenção do condomínio autorizando a realização de assembleia virtual, os síndicos postergassem as decisões não urgentes para o futuro e, com relação às necessárias, como mandatos vencidos, por exemplo, se pleiteasse uma liminar na Justiça, a fim de que se garantisse a devida representação.
Vale dizer que, algumas entidades, como Bancos, estavam aceitando a postergação automática, em virtude do momento, o que facilitava bastante a vida e atuação dos síndicos.
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No entanto, em 12 de Junho do corrente ano, foi publicada a Lei n. 14.010/2020, a qual autorizou expressamente a realização de assembleias virtuais em âmbito condominial, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, nas quais a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial, lei esta que foi bastante esperada pelos especialistas e atuantes na área e que trouxe uma segurança jurídica à utilização de tal meio deliberativo.
É importante que se diga que, para as relações jurídicas reguladas pela referida Lei, considera-se 20 de março de 2020 como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19).
Isso posto, muitas dúvidas surgiram a partir de então, especialmente no que se refere à legalidade da assembleia virtual. O ideal é que a Convenção disponha sobre as regras a serem seguidas, bem como o formato adotado e parâmetros da assembleia, mas, para aqueles condomínios que optem por não alterar suas convenções neste momento, o edital de convocação é que será de extrema importância para ditar os pressupostos que serão adotados e, assim, minimizar os riscos de qualquer declaração de nulidade judicial do ato.
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Algumas precauções precisam ser tomadas, portanto:
- Utilização de uma plataforma segura – num mundo ideal, o indicado seria que cada condômino contasse com o seu certificado digital, de modo a garantir a participação segura. Entretanto, como a realidade não é essa, que, ao menos, se utilize uma plataforma digital que seja à prova de fraudes e que possibilite a efetiva participação dos condôminos, além da contagem de votos;
- A coleta dos documentos pessoais de cada condômino deve ser feita de maneira prévia, inclusive para que se possa constatar se o participante é, de fato, o proprietário da unidade ou um procurador, por exemplo, o que demandaria a apresentação do referido mandato procuratório;
- Definição de presidente e secretário que presidirão a assembleia – é sabido que inexiste previsão legal acerca da obrigatoriedade da presença de presidente e secretário em uma assembleia condominial. Então, a menos que a convenção exija, tais figuras podem ser dispensadas. Entretanto, sugere-se, por questão de transparência, que estes sejam eleitos entre os presentes e, no caso de uma assembleia virtual ou não, que o seja feito logo ao início;
- É imprescindível que a participação e deliberação dos condôminos sejam garantidas. Não basta que se disponibilize a possibilidade de votos sobre o tema, é essencial, a fim de se evitar nulidades, que o debate e a exposição de opiniões sejam assegurados em assembleia;
- Por fim, é de suma importância que se garanta um treinamento prévio, a fim de possibilitar aos condôminos a capacitação ao sistema que será utilizado para a realização da assembleia.
Todos sabemos que tudo que é novo gera inseguranças, medos e desconfortos, mas as assembleias virtuais possuem muitos pontos positivos que, se bem utilizados, podem aumentar a participação efetiva dos condôminos. Como exemplo, podemos citar o fato da presença ser possível, ainda que o condômino não esteja nas dependências do condomínio. Além disso, as reuniões virtuais tendem a ser mais objetivas e menos demoradas que as presenciais, facilitando as resoluções dos temas propostos.
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Diante de todo o exposto, resta claro que, apesar de uma realidade recente e que ainda mereça diversas adequações, os cuidados básicos devem ser tomados para garantir a ampla acessibilidade dos condôminos às tomadas de decisões em âmbito condominial, evitando, dessa forma, pleitos judiciais de nulidades das assembleias realizadas, o que somente dificulta a resolução das demandas comuns.
Vale esclarecer, por fim, que a realização de assembleias virtuais sem previsão em convenção condominial está autorizada provisoriamente pela Lei. 14.010/2020, com marco final em 30 de outubro do corrente ano. Então, se nenhuma outra lei surgir para regulamentar tal situação, voltará a valer a orientação de que a validade da assembleia virtual dependerá de previsão expressa na convenção de cada Condomínio.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal d Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
