A reforma de um apartamento envolve muitos procedimentos burocráticos para a obtenção de documentação necessária. Contudo, ao ter os devidos documentos em mãos, não só garante a viabilidade e a segurança da realização da reforma, como também evita possíveis problemas legais à partida.
Nesta matéria, vamos abordar quais documentos são necessários para fazer uma reforma em apartamento e todas as etapas da obtenção deles.
Comunicação Oficial Síndico
O passo inicial para quem pretende reformar o apartamento é notificar o síndico. Embora o recurso verbal seja o mais comum, é mais seguro emitir um documento escrito.
Ainda que se trate de pequenas mudanças, elas devem ser relatadas ao responsável pelo condomínio. Por exemplo, ao repintar um ambiente ou substituir o gesso, essas ações precisam ser informadas.
Plano de reforma
O condômino que pretende reformar seu apartamento deve apresentar ao síndico um plano de reforma com todas as especificações previstas pela Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT.
Esse plano deve conter informações detalhadas sobre as ações a serem executadas, materiais e recursos necessários, bem como os projetos a serem implementados, como o estrutural, o arquitetônico, o hidráulico, o elétrico e outras instalações, além de um cronograma de execução da obra.
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ART ou RRT
O acompanhamento e supervisão de um profissional qualificado são essenciais para qualquer reforma que envolva obras. Para isso, o condômino deve apresentar o plano de obra apoiado em laudo técnico, como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Estes documentos, que devem ser assinados pelo engenheiro ou arquiteto responsável, garantem ao síndico que a obra foi executada adequadamente, além de assegurar a segurança dos outros moradores e o impedimento de possíveis danos.
Por meio da ART ou RRT, o profissional habilitado avalia as ferramentas e materiais que serão utilizados e as modificações estruturais, a fim de preservar a estrutura do edifício e proteger os moradores.
Tipos de obras que precisam do documento:
- Instalação de ar-condicionado;
- Fechamento de varandas;
- Envidraçamentos de sacadas;
- Instalações ou adaptações de torneiras, chuveiro ou tomadas em todo apartamento;
- Impermeabilização;
- Instalações ou reparos elétricos;
- Instalações ou reparos nas tubulações de gás;
- Instalações hidráulicas;
- Instalação de banheira;
- Aberturas ou alargamento de portas e janelas
- Troca de revestimentos (ex.: troca de azulejos e pisos);
- Alterações estruturais no apartamento (ex.: remoção de parede).
Obras que não precisam da ART ou RRT:
- Pintura;
- Pequenos reparos elétricos e hidráulicos que não necessitem de ferramentas de impacto para a resolução do problema
- Redes de proteção na sacada
- Substituição do forro de gesso, apenas quando não há alteração no modelo original.
Certificado de Habite-se
Antes de iniciar qualquer reforma, é necessário obter o Habite-se. Este documento é obtido através da prefeitura da cidade e garante a segurança da reforma para que esta cumpra as normas e leis estabelecidas.
Além disso, o Habite-se também garante que a obra seja bem feita e atenda a todos os padrões de segurança estabelecidos.
Alvará de Construção (se necessário)
O alvará de construção é o documento autorizado que permite a execução dos trabalhos de reforma no apartamento. Este documento só é concedido quando a prefeitura verifica que todas as leis e regulamentos estão sendo cumpridos.
O alvará de construção tem validade por um determinado período de tempo e, se seu apartamento for reformado fora desse prazo, a prefeitura pode cobrar uma multa.
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Contrato de Locação / Compra e Venda
Para reformar um apartamento, é necessário um contrato de locação válido ou uma cópia do contrato de compra e venda. Isto garante que a reforma está sendo feita com o devido consentimento e em conformidade com a lei, para evitar qualquer conflito futuro.
Carta de Autorização do proprietário
Se o proprietário não estiver localmente para prestar consentimento, um documento escrito com seu nome, assinatura e data precisa ser obtido antes de iniciar o trabalho de reforma.
Planta da Reforma
É necessário ter um projeto bem detalhado da reforma a ser realizada, que especifica as mudanças a serem implementadas e lista todas as autorizações necessárias para realizar a reforma.
Obra sem autorização, o síndico pode intervir?
Se o síndico descobrir que a obra está sendo realizada sem autorização, ele pode tomar algumas medidas para intervir. Primeiramente, ele deve chamar um engenheiro ou técnico em edificações para verificar o local e emitir um laudo técnico sobre o estado da obra.
A partir desse laudo, ele pode notificar o proprietário da unidade, informando a necessidade de interromper a obra até que seja obtida a autorização legal.
Além disso, o síndico também pode cobrar multas aos proprietários que estejam construindo sem autorização. O valor dessas multas varia de acordo com o tamanho e a gravidade da infração.
O síndico não está autorizado a exigir que o proprietário desfaça a obra, pois isso só pode ser feito por meio de decisões judiciais. No entanto, ele pode notificar o proprietário para interromper a obra até que seja obtida a autorização legal.
Responsabilidades do proprietário
Toda reforma de apartamento acarreta responsabilidades para o proprietário, já que é ele quem é responsável por contratar os profissionais e materiais necessários para a execução dos serviços.
Sendo assim, o proprietário deve se responsabilizar por possíveis danos ao apartamento, sendo obrigado a arcar com os custos dos mesmos caso aconteçam.
Responsabilidades do síndico
O síndico também tem suas responsabilidades nesse processo. Uma das maiores responsabilidades do síndico é zelar pelo cumprimento da norma ABNT NBR 16.280. Esta norma de segurança estabelece os procedimentos que devem ser seguidos para a realização de renovações em edifícios, não apenas em relação à segurança do local, mas também ao uso de materiais e equipamentos.
Além disso, é também responsabilidade do síndico acompanhar a execução da reforma de acordo com os documentos necessários. No caso de edifícios antigos, por exemplo, a construção precisa obedecer critérios específicos para manter a sua segurança. Dessa forma, é importante que toda reforma seja realizada apenas com acompanhamento e autorização do síndico.
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Como realizar a reforma de forma correta?
Uma reforma bem-sucedida e segura exige que o proprietário da unidade autônoma, ou seja, o morador, e o síndico trabalhem em conjunto para realizar os serviços conforme estabelecido pela norma ABNT NBR 16.280.
Nesse sentido, cabe ao síndico verificar se todos os documentos necessários foram apresentados, autorizar a realização da reforma e fiscalizar se as melhorias estão sendo realizadas de acordo com as normas estabelecidas.
Já é responsabilidade do proprietário contratar os profissionais e fornecer os materiais necessários para a reforma e garantir que todas as máquinas e equipamentos utilizados estejam em boas condições.
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