Novo síndico, problemas antigos. De quem é a responsabilidade?

Problemas de corrupção dentro de condomínios são mais comum do que parece, e muitas vezes o rombo deixado por algum síndico só é percebido quando um novo ocupa o lugar. Mas e aí? O que o novo administrador deve fazer ao se deparar com desfalques nas contas condominiais?

Nem pense que o problema não deve ser resolvido por não ter ocorrido na gestão atual. Após a posse do novo síndico a responsabilidade da administração é dele, por isso mesmo ele terá que se esforçar e resolver o problema.

Entre os problemas mais sérios que o novo síndico pode se deparar são:

  • Dívidas
  • Desvio de verbas e contratos suspeitos
  • Ações trabalhistas
  • Previsões orçamentárias erradas (ou que faz uma previsão orçamentária deficiente, fixando um reajuste anual do valor da taxa condominial abaixo do que deveria
  • Obras desnecessárias
  • Alto índice de inadimplência

Dívidas

Quando o desfalque de uma antiga gestão é identificado nas contas condominiais o problema é sério e vai demandar uma solução com urgência, principalmente quando existem muitas dívidas.

O primeiro passo é analisar as contas e as ações da última gestão para conseguir identificar o que causou a dívida, e podem ter vários motivos;

  • Má gestão do síndico, aquele que gasta mais dinheiro do que arrecada;
  • Reajuste de despesas com terceiros (salários e contas básicas, por exemplo) acima da inflação;
  • Aumento imprevisível da taxa de inadimplência por parte dos moradores.

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Desvios de verba

O desvio de verba ocorre quando o síndico faz uso do dinheiro do condomínio para bancar gastos pessoais.

No caso de comprovação do desvio ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Como determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.

Além disso, o síndico pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.

O ideal para combater esse tipo de crime é manter a presença de um conselho fiscal e a realização de auditorias constantes.

Ações trabalhistas

O condomínio é responsável por ações trabalhistas, independentemente de qual gestão do síndico aconteceu. Segundo especialistas o condomínio deve se responsabilizar, ou seja, a pessoa que estiver exercendo a sindicatura vai ter que encarar o problema. Mas, todos os condôminos vão pagar.

Não adianta tentar responsabilizar o síndico da época: ele foi eleito em assembleia, prestou contas em assembleia e a assembleia foi conivente.

Previsões orçamentárias

A previsão orçamentária é considerada uma das partes mais importantes da gestão de um condomínio. Uma boa previsão orçamentária é a chave para garantir que a administração condominial seja mantida de forma saudável ao longo do ano.

Mas, uma má previsão prejudica o orçamento do condomínio como um todo. Por exemplo, um dos erros mais comuns é fazer uma previsão sem contar com os imprevistos. Gastos extras, quando não previstos, resulta em aumento da taxa condominial para cobrir esse tipo de situação e o condomínio pode acabar entrando no vermelho.

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Entre outros erros comuns estão; não comparar gastos mensais e anuais com o ano anterior; falta de organização de contas a pagar e a receber; desatenção com o índice de inadimplência e falta de planejamento financeiro para o ano seguinte.

Destaque ainda para a previsão orçamentária deficiente, fixando um reajuste anual do valor da taxa condominial abaixo do que deveria

Análise

É importante destacar que independente de qual seja o problema deixado pelo síndico anterior, o novo gestor precisa analisar bem a administração que passou, antes de levantar uma acusação.

Somente após essa análise, o síndico poderá comunicar os condôminos, através de uma Assembleia, mostrando os principais desfalques nas contas do condomínio.

Afinal de contas, é competência do síndico:

“dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.”

(artigo 1348, III, do código civil)

Durante a Assembleia, devem ser apresentadas as causas dos problemas nas contas do condomínio. Se o novo síndico puder contar com um parecer contábil e jurídico ajudar a embasar a sua demonstração, melhor ainda.

Quem responsabilizar?

O ideal é a realização de uma auditoria contábil e jurídica, tendo em vista que determinarão quais ações, principalmente, de qual época aconteceu o prejuízo.

Afinal de contas, o problema pode ter acontecido na gestão de um síndico mais antigo ainda.

Qual atitude tomar?

A depender dos problemas é possível buscar medidas judiciais cabíveis para responsabilizar os possíveis síndicos passados.

Depois de analisar a causa do desfalque nas contas do condomínio, é recomendado que o novo síndico adote medidas para diminuir as despesas.

Veja aqui algumas dicas.

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O desfalque nas contas do condomínio não é uma situação fácil, e pode comprometer toda a estrutura do condomínio, por isso o novo síndico deve agir com responsabilidade.