O síndico é conhecido como o administrador de um condomínio. Aquele que fica responsável pela gestão administrativa. Geralmente esse profissional é eleito pela assembleia geral dos condôminos, e pode ser tanto um morador como um profissional de fora, mas conhecido como síndico profissional.
De acordo com o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa pode exercer a função de síndico, tanto alguém contratado para isso, quanto um morador.
Todo o síndico é o responsável pelo direto do condomínio, com funções de manter o equilíbrio financeiro, ordem, disciplina, segurança e limpeza do edifício.
Sem esquecer que o síndico também tem um papel importante como facilitador da comunicação dentro do condomínio, ou seja, ele é o encarregado na mediação de conflitos entre vizinhos.
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Mas, apesar de ter direitos e deveres bem estipulados, o síndico precisa ficar de olho ao que ele não pode fazer. Sim, o síndico não tem todo o poder do mundo e precisa se atentar pra isso.
Abaixo uma lista do que o síndico não pode fazer enquanto estiver no cargo.
Coisas que o síndico não pode fazer
- Contratar ou adquirir serviços e produtos que venham a afetar o caixa do condomínio sem que haja aprovação prévia da assembleia.
- Negligenciar as normas do condomínio.
- Não prestar contas anuais ou quando for solicitado.
- Segurar documentos e arquivos após deixar o cargo.
- Deixar contratos vencerem, a exemplo dos de seguros do condomínio.
- Não pode realizar obras ou contratar serviços que impactem financeiramente o condomínio, sem anuência prévia da assembleia.
- Gastar a mais do que o orçamento previsto sem nenhuma justificativa.
- Ter uma gestão superior a dois anos, já que segundo a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Depois desse período, deve-se fazer uma nova eleição.
- Deixar de quitar dívidas do condomínio, mesmo que seja de gestões anteriores.
- Utilizar o fundo de reserva para pagar despesas rotineiras. Fundo reserva é para emergências.
- Cobrar de forma vexatória os moradores inadimplentes.
- Deixar de cobrar ou conceder descontos para os condôminos em dívida.
- Proibir o acesso de visitantes autorizados pelos moradores no edifício – – exceto quando a convenção indica o contrário.
- Não pode impedir inquilinos inadimplentes de adquirir TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns.
- Não ter uma boa comunicação com os moradores ou deixar de responder perguntas.
- Invadir a privacidade dos condôminos, como abrir correspondências.
- Não respeitar o quórum das votações em assembleia.
- Não pode proibir a ocupação de novos moradores de um apartamento com débito condominial.
- Ser parcial em conflitos entre os condôminos, ou seja, nada de tomar partido pessoal em problemas entre moradores.
- Multar moradores sem provas.
- Cessar serviços de água e gás que são canalizados de forma coletiva.
- Aumentar o próprio salário abusivamente.
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Mas, existem alguns casos que não cabem em “pode” ou “não pode”. São situações que o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões.
Abaixo algumas delas:
Contratação e demissão de funcionários
Segundo a lei, o síndico tem a autorização de contratar e demitir funcionários. No entanto, quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande indenização a um funcionário ou a troca para a mão de obra terceirizada, o ideal é solicitar uma assembleia para se fechar uma decisão.
Contratação de uma portaria remota
se não for impactar nas contas do condomínio o síndico poderia, a princípio, fazer a contratação do serviço. Mas, como a implementação tende a causar mudanças na cultura do espaço, o ideal é que a decisão seja tomada em conjunto.
Entrar em unidade sem permissão do morador
Na lei o gestor não pode entrar nas unidades sem uma autorização. No entanto, há casos, em que é possível ter que entrar no local. Por exemplo, se houver uma suspeita de vazamento de gás ou de água, ou foco de incêndio, situações que coloquem a coletividade em perigo. Se for este o caso, o indicado é que o síndico entre na unidade, mas acompanhado de uma testemunha.
