Por Danielle Nunes de Brito*
Desde o início da minha atuação com o Direito Condominial, sempre defendi a importância de que um advogado, devidamente especializado na área, por óbvio, redigisse os atos constitutivos dos condomínios ou, no mínimo, assessorasse o síndico e condôminos em sua elaboração.
Apesar de conduta não obrigatória até então, a presença de um advogado desde a instituição do condomínio até eventuais alterações de seus atos, é de suma importância à garantia da segurança jurídica necessária à vida em coletividade, evitando normas condominiais defasadas, contrárias ao ordenamento jurídico brasileiro, bem como destoantes da realidade dos moradores.
O projeto de lei nº 1513/2021 pretende alterar o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, tornando o visto do advogado nos atos constitutivos do condomínio como uma atividade privativa da advocacia. Indo além, a proposta altera o § 2º do art. 1º da Lei nº 8.906/1994 e, se aprovada, o referido parágrafo passará a ter a seguinte redação: “§ 2º Os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, inclusive os relativos aos condomínios edilícios, convenção e regimento interno, sob pena de nulidade, só podem ser admitidos a registro, nos órgãos competentes, quando visados por advogados.”
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Vale esclarecer que as normas condominiais apenas possuem validade perante terceiros não integrantes do condomínio quando devidamente registradas em cartório de registro de imóveis. Enquanto inexistir o referido registro, o condomínio é considerado existente apenas de fato e não de direito, o que impossibilita a oponibilidade de seus atos para além dos condôminos.
Na Justificação do PL, Fábio Trad, autor do projeto, afirma que “o presente projeto visa garantir que a instituição, seus atos constitutivos, a convenção e o regimento interno importantes documentos que tem reflexos em toda a coletividade de moradores, sejam visados por advogados, garantindo segurança jurídica aos condôminos, que, ao adquirirem uma unidade em Condomínio, com o objetivo de dirimir conflitos, conferindo certeza de que as normas internas observam o disposto na Lei 4.591/1964, na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e em outros dispositivos que regulam o tema.”
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Com absoluta certeza, esta será uma grande conquista a todos os envolvidos no Direito Condominial. Os advogados terão seu valor reconhecido como especialistas na área, garantindo que as normas instituidoras de um Condomínio apenas possuam validade legal após passar por seu crivo; Os síndicos e condôminos serão recompensados pela contratação do profissional, uma vez que possuirão a segurança e comprometimento necessários para que as relações jurídicas existentes entre a coletividade estejam pautadas em convenções condominiais e regimentos internos atualizados e em consonância com a lei.
O advogado é figura indispensável à administração da justiça, conforme dita a Constituição Federal e em âmbito extrajudicial não tem como ser diferente. Muito mais importante do que garantir uma atuação do profissional no meio contencioso, é prevenir situações que podem vir a sobrecarregar o Judiciário com ações e a correta elaboração de atos constitutivos condominiais é uma forma extremamente eficaz de prevenção de problemas coletivos. Esperamos, com satisfação, a aprovação do projeto e a vigência da nova lei.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal da Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
