Regras para mudança da fachada de um condomínio

Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Por esse motivo mantê-lo sempre em dia significa a manutenção de valor de mercado, além de uma segurança em relação a estrutura do local.

Quem mora em condomínio sabe que existem regras para manter a fachada harmônica, mas muitas vezes essas regras geram conflitos, seja por falta de conhecimento do que diz a Convenção, seja pela vontade individual de realizar alguma mudança.

Nessa postagem vamos entender que parte do condomínio é considerada fachada, o que diz a lei sobre alteração de fachada e como deve ser feita a aprovação. Além disso vamos destacar a importância ainda da reforma da fachada.

O que é fachada?

A fachada é toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, janelas, sacadas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício. Mas vale lembrar que a fachada não se restringe apenas a face da edificação voltada para a rua.

LEIATAMBÉM: Trabalho nas alturas em condomínios. Entenda a norma NR 35

O que diz o Código Civil?

 O Código Civil e a Lei dos Condomínios possuem dois artigos que estabelecem as regras sobre alteração de fachada. São eles:

Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

– Art. 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada;

Porém, as modificações da fachada podem ser feitas em casos de concordância de todos os moradores, de forma unificada.

Art. 10. “É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos”

LEIA TAMBÉM: Seu condomínio faz inspeção predial?

O que é considerado mudança de fachada?

Como o nome já diz, MUDANÇA. Então qualquer ação que altere um padrão existente é considerada mudança. Por exemplo:

  • Fechamento de sacadas com grades ou vidros
  • Instalação de antenas
  • Varais visíveis
  • Películas em vidros
  • Toldos
  • Suporte para equipamentos
  • Entre outros elementos que tenha influência na estética.

O que é considerado reforma de fachada?

Vale lembrar que com o tempo a fachada de um prédio vai precisar de manutenção, que pode ser preventiva ou corretiva. Os anos podem causar desgastes naturais como rachaduras, sujeiras e infiltrações. Uma reforma, que não é nada barata para o condomínio, mas é extremamente necessária.

As reformas são mudanças visando o estrutural do condomínio. São elas:

  • Isolamento acústico
  • Manutenção do sistema hidráulico 
  • Conserto de rachaduras 
  • Pintura
  • Limpeza de pastilhas

Obs: A norma NBR 13755 de 11/2017 estabelece as condições exigíveis para projeto, execução, inspeção e aceitação de revestimentos de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas ou pastilhas assentadas com argamassa colante.

LEIA TAMBÉM: MYCOND DOC: Modelo de Comunicado de Obra para condomínios

Qual o quórum para mudança de fachada?

A aprovação da alteração ou reforma de uma fachada precisa de um quórum de aprovação de ⅔ dos condôminos. 

Ou seja, é preciso realizar uma Assembleia, registrar em Ata e registrar na Convenção do Condomínio, já que é ele que contém as regras.

E para que essa mudança ocorra é preciso levar em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância coletiva entre os condôminos e sem causar danos à harmonia visual da construção.

Mudança indevida como agir?

Se algum morador fizer uma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora tem o dever de enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado. Caso isso não ocorra, a multa poderá vir em seguida, como consta Código Civil (art. 1336 e 1337).

Existe ainda a possibilidade, em casos que nem a multa resolva, recorrer a ações judiciais. O que deve ser discutido e votado em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

Quais alterações são liberadas sem precisar de autorização?

Essas mudanças, muitas vezes, estão relacionadas a segurança do condômino. Por exemplo, a utilização de redes de proteção. Mas fique atento a cor. O condomínio não pode proibir a colocação, mas pode exigir um padrão específico, então se informe.

LEIA TAMBÉM: Condomínio não pode proibir rede de proteção

O morador pode impedir obra do condomínio em seu imóvel?

O condomínio é um bem coletivo e por esse motivo os benefícios coletivos vão sempre se sobrepor aos interesses individuais e é com base nesta convicção, que os síndicos devem agir. Isso lhes dá respaldo para que busquem sempre, como primeira medida, uma negociação com o condômino, mostrando a necessidade de realizar uma dada obra e combinando a forma de entrar e executar o serviço.

Caso ainda aja resistência, o síndico, tendo como obrigação a manutenção e segurança do prédio (Art. 1.348 do Código Civil), deve agir. Em caso de dificuldade ele pode e deve acionar a Justiça demandando-lhe a “obrigação de fazer”. É uma medida parecida com a liminar, a qual deverá, inclusive, prever sanções caso o morador permaneça irredutível em não liberar o acesso ao imóvel.