Administrar condomínio é um desafio e por isso muitas dúvidas acabam surgindo neste percurso. Um exemplo são as Taxas Condominiais. Quais são os tipos e quem paga cada uma delas?
As taxas condominiais estão prevista pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), Art. 12, § 1º, na Lei 10.406/02 (Código Civil), Art. 1336, Inciso I e na Convenção do Condomínio.
Elas são estabelecidas para uma finalidade específica e devem ser aprovadas em assembleia geral e sempre baseadas em uma previsão orçamentária.
Elas podem ser dividas em três tipos:
- Taxa Ordinária
- Taxa Extraordinária
- Fundo de Reservas
Taxa Ordinária
As taxas ordinárias costeiam as despesas ordinárias de manutenção, conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal, despesas administrativas, despesas bancárias, pró-labore do síndico, honorários da administradora ou contador, pequenos reparos entre outras despesas.
Elas podem ser estabelecidas com valor fixo mensal por unidade ou por fração ideal ou simplesmente rateadas entre as unidades.
A taxa ordinária deve ser estabelecida anualmente e aprovada na Assembleia Geral Ordinária juntamente com a Previsão Orçamentária Anual. Caso seja necessário algum reajuste no valor deve ser convocada outra assembleia com esta finalidade.
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Em casos excepcionais é possível instituir uma Taxa Ordinária Complementar. Por exemplo: caso haja uma despesa como a conta de água muito além do previsto no orçamento, por algum motivo de vazamento ou ter que completar a água da piscina por motivo de manutenção.
Esta Taxa Ordinária Complementar dever ter um valor e por um tempo limitado e necessariamente aprovado em assembleia.
Todas as taxas com características de Ordinária devem ser pagas pelos ocupantes do imóvel, seja ele proprietário ou inquilino.
Taxa Extraordinária ou Extra
A Taxa Extraordinária ou Taxa Extra, como o nome já diz, são para despesas extraordinárias e que não seja de ordem de manutenção ou conservação. Elas custeiam obras de reforma, melhorias e benfeitorias e de aquisição patrimonial.
A taxa extra também deve ser aprovada em assembleia específica, com aprovação do orçamento, valor a ser cobrado e a quantidade taxas.
Se o condomínio pretende fazer uma série de obras para reforma, melhoria e benfeitoria e ainda não tem todos os custos para realização ou são obras de longo prazo com mais de um objetivo, com cobrança discriminada para cada uma delas, poderá ser constituído um Fundo para Obras.
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Por se tratar de melhoria e valorização do patrimônio estas despesas devem ser custeadas pelos proprietários do imóvel.
Caso haja sobra deste recurso uma assembleia deve ser convocada para dar destinação a esta sobra de recurso.
A taxa extra deve ser paga pelo proprietário do imóvel. Caso o inquilino pague qualquer taxa extraordinária poderá solicitar a devolução do valor durante o contrato de locação ou ao término deste.
Fundo de Reservas
O Fundo de Reserva deve ser previsto na Convenção do Condomínio, conforme letra “j”, do §3º, do Art. 9º. Capítulo II da Lei 4591/64.
Normalmente o Fundo de Reserva é constituído de um percentual que varia de 5 a 10% do valor da Taxa Ordinária. Este fundo poderá ser cobrado no mesmo boleto bancário, sendo que deve ser discriminado e controlado em separado.
O fundo de Reserva deve ser utilizado somente com a autorização do Conselho Consultivo/Fiscal ou da assembleia.
Em caso de necessidade da utilização deste recurso por motivo emergencial, ele deve ser recomposto posteriormente, para proporcionar uma boa saúde financeira ao condomínio.
Formas de cobrança
As taxas podem ser cobradas separadamente ou conjuntamente no mesmo boleto bancário, desde que sejam discriminadas para que o condômino possa identificar cada uma delas.
É importante lembrar que a taxa condominial incide sobre o imóvel, assim como o IPTU, ou seja, é de responsabilidade do proprietário do imóvel pagar estas taxas. No entanto, na prática não é bem assim.
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Muitos locadores e imobiliárias acabam repassando a obrigatoriedade do pagamento para os inquilinos, e algumas administradoras, por força de lei (Lei do Inquilinato) acabam emitindo a taxa condominial em nome dos locatários.
Cuidado! Esta prática pode ter consequências para os donos dos imóveis.
Atenção:
Segundo especialistas em Direito Imobiliário, existem casos em que o síndico pode estipular gastos extraordinários independente de aprovação em assembleia. Isso acontece em situações urgentes e em que não há tempo hábil para votação, quando, por exemplo, queima um gerador.
