Quando pensamos no novo coronavírus já o relacionamos aos efeitos do ponto de vista da saúde, economia e relacionamento social. No entanto é preciso se atentar a outra questão, que impacta diretamente na vida condominial, que são as consequências de natureza jurídica.
Para se adequar aos protocolos de segurança determinados pelos órgãos oficiais de saúde os condomínios precisam adotar medidas importantes para evitar a contaminação. Mas algumas delas têm dividido opiniões, que são as restrições as áreas comuns.
Neste período o morador quer utilizar essas áreas para se manter ativo, seja com práticas de exercício físico, respirar novos ares ou sair um pouco do isolamento.
Mas a grande polêmica que gira em torno desse tema são as proibições. Pode ou não pode negar acesso aos moradores? É aí que entramos na questão jurídica.
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O que diz a lei?
Para entender melhor é preciso se atentar aos elementos do conceito de condomínio edilício, veja o que diz o Código Civil brasileiro.
Conforme previsto no art. 1.331, “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
Tudo fica ainda mais claro no § 3º, do citado art. 1.331 afirma que a parte exclusiva é inseparável das áreas comuns do prédio, por determinação legal.
“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
O que isso quer dizer? Que o condômino é proprietário da unidade imobiliária e também das áreas comuns na proporção prevista na instituição condominial. Observe que o art. 1.335, do Código Civil, assegura que são direitos do condômino, usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; assim como usar das partes comuns, conforme a sua destinação.
E como fica a proibição?
Pode o condomínio proibir o uso da piscina, academia, quadras esportivas, salão de festas, espaço “kids”, salas de cinemas, entre outras áreas comuns dessa natureza durante o período de “quarentena”?
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Embasado no Código Civil a resposta é não. Mesmo compreendendo que a situação é delicada, e é preciso responsabilidades nos atos para assegurar a saúde das pessoas, não se pode haver proibição absoluta do uso dessas áreas comuns, já que são áreas que também pertencem ao próprio condômino que deseja usá-la.
No entanto, é importante ressaltar, que limitações podem ser impostas a partir da realização de uma assembleia. Que nesse período de pandemia pode ser realizada de forma digital. Dessa forma os moradores podem acatar as restrições com o objetivo de resguardar o direito à saúde.
Não esqueça! Durante a realização da assembleia o síndico deve seguir as regras de convocação previstas na convenção do condomínio ou, na sua falta, na lei civil.
Lembrar ainda que ele não pode, por si só, determinar atos que não estejam previstos nas deliberações assembleares, nem na convenção, salvo em hipóteses excepcionais, para evitar dano iminente à comunidade de moradores.
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Como resolver?
Mas tudo pode ser resolvido. E todas as partes podem sair ganhando. Tanto aqueles que não concordam com o fechamento das áreas comuns, como para aqueles que concordam.
Uma forma que está sendo adotada, e que tem dado certo em condomínios clientes do MyCond, são as reservas de horários para uso individual por parte do condômino ou para uso do seu núcleo familiar, com quem já convive em sua unidade.
Por exemplo, a academia pode ser utilizada por um morador de cada vez, em horários diferentes, previamente agendados e reservados, com a obrigação imposta ao morador, de comunicar ao condomínio o fim do período de uso para que haja uma limpeza específica da área evitando assim a possibilidade de transmissão da doença.
Como o MyCond pode ajudar?
Com a ferramenta de reservas, os condomínios que utilizam o MyCond já estão utilizando a opção para simplificar as escolhas de horários de utilização das áreas comuns por parte dos moradores.
Áreas que antes não precisavam de reservas como academia ou piscina, passaram a fazer parte da ferramenta facilitando assim essa nova adequação. Além da inclusão, é possível estabelecer e deixar disponível no sistema as regras de uso desses espaços.
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Por exemplo, você poderá reservar a academia para no máximo 3 unidades por horário. É possível também limitar a quantidade de reservas da unidade por semana ou por dia.
Se fosse pensar a realização desse tipo de reserva de forma manual a tarefa seria desafiadora e suscetível a erros. Por isso a tecnologia está aí, para facilitar e transformar a experiência na melhor possível. O Mycond está preparado pra isso.
Bom senso
Desde o começo da pandemia, as decisões sobre limitar o uso das áreas comuns foram realizadas pelos próprios empreendimentos, sempre levando em consideração as orientações dos órgãos públicos e de saúde e o bom senso, uma vez que as autoridades não legislaram e nem criaram normas específicas sobre o tema.
O tema aqui é polêmico já que coloca em pauta direitos fundamentais, como a vida, a saúde, a propriedade, a liberdade, de forma que não resta dúvida, que qualquer decisão que se chegue no âmbito do condomínio, dependerá também de análises cuidadosas e embasadas.
Por último, é importante destacar que os assuntos relacionados à prevenção da COVID-19 devem ser levados muito a sério por toda a sociedade, e cada um deve também tomar seus cuidados preventivos.
Recomendação AABIC
A AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios lançou uma cartilha com orientações para o momento se flexibilização da quarentena que já começa a acontecer em várias partes do país.
Mas antes de adotá-las, o órgão orienta que qualquer decisão deve ser tomada após ouvir os desejos da coletividade que compõe o condomínio.
Vamos conhecer algumas voltadas para as áreas comuns, que é o tema desse artigo.
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Quadras
O uso pode ser liberado por meio de reserva do espaço por apartamento, utilização de máscaras e regras de higienização. A permissão para o compartilhamento do espaço por mais de uma unidade no mesmo horário deve ser avaliada, com delimitações de espaço. O uso pode ser flexibilizado gradualmente, conforme o avanço na contenção da pandemia.
Já o uso das quadras de tênis pode ser liberado por meio de reserva por apartamento, de acordo com as regras internas de cada condomínio (geralmente, no máximo 4 pessoas). Os condôminos devem prestar atenção ao compartilhar os equipamentos e bolas.
Piscinas
O uso das piscinas pode ser limitado por quantidade de pessoas ou famílias, de acordo com sua dimensão e espaço, mantendo o distanciamento e regras de higienização dos equipamentos. período limitado por família para permitir o uso compartilhado.
Outra opção é incluir as piscinas podem nas áreas sujeitas a agendamento prévio por apartamento.
Playground e Brinquedoteca
Você pode liberar ou manter o uso de playgrounds e brinquedotecas suspenso. Caso opte pela liberação, utilize a opção de agendamento e reserva pelos apartamentos, de acordo com regras a serem definidas pelo condomínio, mantenha intervalo entre os horários para a higienização do local pelo morador ou pela equipe do condomínio (quando viável). O uso pode ser flexibilizado gradualmente, conforme o avanço na contenção da pandemia.
Vale lembrar que é manter crianças no mesmo ambiente com distanciamento social é uma tarefa difícil. A obrigação de higienizar os brinquedos antes do uso por outra criança é inviável, já que normalmente a utilização é conjunta.
Salões de Festas / Espaços Gourmet / Churrasqueiras
A recomendação é para que os espaços para recepções e festas permaneçam fechados, já que seu uso pressupõe aglomeração de pessoas e impossibilidade de manter o distanciamento recomendado.
O melhor é acompanhar as decisões que abarquem bares e restaurantes por parte das autoridades, adequando-as às normas internas.
Academias / Espaço Fitness
O uso das academias dos condomínios, a princípio, e guardadas as proporções, se assimila às redes externas e clubes, portanto a liberação deve seguir o que as autoridades definirem para esta atividade.
Existem condomínios com condições operacionais para uma higienização segura da área e aparelhos. Por isso, o uso pode ser flexibilizado seguindo algumas regras, como frequência controlada, opção de agendamento e número limitado de pessoas por horário, de acordo com a capacidade do local e viabilidade de manutenção de distanciamento seguro.
Caso o condomínio não possua efetivo de pessoal para uma limpeza regular, deve orientar os moradores sobre todas as regras já informadas sobre higienização antes e após o uso dos equipamentos, uso de máscaras e distanciamento.
O condomínio deve estipular critérios de agendamento conforme características do condomínio, por exemplo: período máximo de uso por dia, número de agendamentos ativos por unidade e prazo máximo para reserva, para evitar o uso indiscriminado do ambiente por poucas unidades.
A opção indicada no momento é o uso da academia por uma família por período, com intervalo para higienização entre os horários. Seu uso pode ser flexibilizado gradualmente, conforme o avanço na contenção da pandemia e medidas adotadas para o setor comercial de academias.
Spa e Sauna
Por enquanto, ainda não é recomendada a permissão para o uso de spa e sauna.
